日前，包括碧桂園、萬達在內的沈陽市72家房地產公司聯合作出承諾：房子不降價，降價我們補。也就是說從現在起1年之內，消費者購買的商品房一旦出現房價下跌，房地產公司都將給業主補償差價。這些開發商在賣房時必須與購房者簽訂協議，并把上述承諾寫進協議。
據沈陽市房地產開發協會數據：沈陽市目前持有土地建設項目的開發商共有300余家，而此次做出承諾的72家約占1/4左右。
一石激起千層浪，此協約一出，被坊間普遍解讀為房企“不降價聯盟”。大多數專家對房企如此聯盟嗤之以鼻，認為“不降價聯盟”的壽命必短無疑！
果真會如此結局嗎？地產觀察者許子枋從房企處境—購房者心態—市場競爭理論三方面進行了分析，認為這個事件確實耐人尋味，有值得深思的地方。
其一，房企為什么要建立 “不降價聯盟”？
正如我一直所說的中國的房地產市場是一個半文化半市場的市場，目前全國各地敢于率先大幅降價的開發商的都遭遇了已買房業主的過激甚至是暴力抵制，造成售樓部被沖擊被封門的后果。已購房業主當然知道退房理由不能選擇是因為降價了，而是選擇其他的理由來對抗房企，并意圖逼迫房企退房。在這種情況下，除非是全體房企全面普降，降價幅度可以讓新購房業主大幅增加，讓降價已成底成為社會共識，讓這種“無理由”退房行為成為笑柄和嚴重違法，否則任何房企要率先單獨降價都是如履薄冰的。在這種房價膠著狀態下，開發商必須尋找出路。因此，房企這種“不降價聯盟”也是被逼無奈之舉，它不僅僅只是一種姿態。
其二，房企“不降價聯盟”行動會不會在全國被廣加效仿？
如果“不降價聯盟”在沈陽取得實效，那么在全國將迅速被效仿并風起云涌，紅遍全國；如果“不降價聯盟”不能取得破冰之效，那就只是曇花一現，無疾而終。有專家分析說：這種模式在全國來說并沒有可推廣性，如果銷售是正常的，這種聯盟沒有實施基礎；如果銷售低迷，為了維護價格而實現不了交易，會導致有價無市。根據對消費者心態的分析，這種判斷屬于常規判斷，也不一定完全正確。對購房者來說，他既可以享有房價上漲的利益又無須房價下跌的風險，尤其是在一些房價泡沫并不高的城市，購房者為什么會不選擇購房？因為購房者也是比較成熟的消費者了。
其三，房企“不降價聯盟”是不是有聯合操縱市場價格之嫌？
顯然，這種聯盟行動具有行會壟斷性質，有行會聯合操縱房價的嫌疑。但政府目前對這種聯盟行動應該是默許或不置可否的。地方政府其實很焦急房價的持續低迷，因為房屋交易低迷嚴重影響地方政府的財政收入、影響政績、影響地方明后年的和諧安定。如果地方政府要限制這種行為，也會是在這種行動取得很大實質性效果之后了，到那時政府也只是表示一種姿態而已罷了。
其四，我們最關心的是房企“不降價聯盟”會不會阻礙房價的下跌？
如果按常規性的管理經濟學理論來分析，在一個完全競爭的市場里，商家的這種聯盟是不能穩固的，因為率先背離聯盟協議的商家將獲得最大的利益，而不會受到懲罰，因此，聯盟商家之間心存信任芥蒂，從而導致聯盟分崩離析。當年沈陽也曾發生過所有本土電器商家聯合抵制國美電器的進入，最后以聯盟失敗告終。但這次的不降價聯盟性質是不一樣的，因為敢于率先單獨降價的房企本來利潤就會受損，而且還會受到已買房業主的對抗的雙層懲罰，而聯合不降價確能獲得好處，所以這種不降價聯盟有可能會實現穩定，一旦這種聯盟穩定，就完全可以阻礙區域房價的下跌。
但同時，這又是一個悖論，因為購房者買了房不用擔心房價跌了，個體的購房者就有可能增加，但有足夠多的擬購房者買了房，房企還會讓房價下跌嗎？因此群體的準購房者也有可能聯盟，繼續與房企抗衡。
正如我以前曾表達過的觀點，現在購房低迷，主要是投資性和準投資性購房需求嚴重萎縮，加上對未來經濟預期不確定，靠自住性購房難以支持房價上行，因為自住性購房者并不是富裕階層，并不是房地產消費的領導力量。也因此，開發商將房價維持在現價的聯盟會因聯盟成員自身資金鏈的張力過大而崩裂。
最后，我們借用莎士比亞《哈姆雷特》的經典對白，來一段結束語，雖然憂郁，但卻是現實：
普降還是聯盟？這是個問題。
究竟哪樣更高貴，去忍受那狂暴的命運無情的摧殘？還是挺身去反抗那無邊的煩惱，把它掃一個干凈。
去死，去睡就結束了，如果睡眠能結束我們房價的創傷和房企所承受的千百種痛苦，那真是生存求之不得的天大的好事。去死，去睡，
去睡，也許會做夢！
作者：許子枋，上海交通大學工學學士。中南大學MBA。在讀博士。房地產專業評論員。地標融投CEO。多家企業戰略與營銷顧問。對資本運營有一定見解，專著《企業兼并風險研究》。聯系方式: ◇QQ: 89980082 ◇MSN: tipall@hotmail.com ◇QQ群: 505808
來源：價值中國 |
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