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    此文發表于金融博覽2008年11期

    有人認為現在是中國房地產行業的冬天，有人認為我國的房地產行業進入理性調整、理性回歸時期，也有人提出我國的房地產業將進入滯脹時期。無論如何，都標志著房地產暴利時代的終結，房地產業大的調整洗禮是必然的。而這種行業的調整將對銀行業產生較大的沖擊并形成銀行信貸資產質量風險。

    房地產市場出現問題，直接威脅的將是銀行。以美國次貸危機對銀行形成的沖擊為例，由于美國房地產大的調整導致的次貸危機，迄今為止已有11家銀行破產。越來越多的銀行走到“準破產”的邊緣。據美國銀行業監管部門——聯邦儲蓄保險公司（FDIC）統計，截至6月底，在該公司參保而出現問題、面臨破產的銀行數量已增至117家，而3月底為90家，創2003年年中以來的最高紀錄。在全美約8500家商業銀行和儲貸機構中，二季度的“問題資產”（即還款逾期90天以上的貸款）比前一季度增加19.6%，達到780億美元�！皢栴}資產”占美國銀行業貸款總額的比重達2.04%，為1993年以來該比例首次突破2%�？梢姺康禺a行業的危機對銀行具有的巨大的風險度和破壞性。

一、我國房地產市場的銀行風險正在臨近

    美國房地產市場出現的風險因子在我國房地產市場上仍然存在，不僅存在，而房地產市場引發的銀行風險正在逐步臨近。房地產行業是我國這次宏觀調控的重點行業，隨著宏觀調控的實施，資金流動性缺口對房地產商形成巨大的沖擊。房地產行業資金流動性缺口巨大，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉稱房企上半年資金缺口多達4000億元。國泰君安證券認為，2008年房地產行業的資金缺口達7100億，平均每家內資開發商資金缺口1201萬，相當于去年銷售收入的24%。SOHO中國主席潘石屹稱房地產企業正出現大規模拖欠土地出讓金的現象，下一步就將可能威脅到銀行。從7月份開始，伴隨著房地產商承受極限的將至，深圳房貸斷供的新聞出籠了。中國新聞網7月14日報道，深圳房價持續下跌，房子已經成了負資產，一些房主選擇把房子扔給了銀行。隨后，“深圳千億房貸斷供”的驚人消息廣泛流傳，某電視臺知名經濟欄目播出調查節目，認為深圳房價下跌及樓市縮水，將導致“斷供潮一觸即發”。據稱，國家發改委、銀監會等部門調研的結果是，國內不會發生大規模的“斷供潮”；而商業銀行所做的壓力測試顯示，房地產開發貸款與消費貸款目前的問題都不大。但無論如何都表明，我國的房地產市場引發的銀行風險正實實在在地走入我們的生活。

一是土地儲備的銀行信貸風險

    理論上講，土地儲備與銀行沒有什么關系，土地儲備的風險也不會形成銀行風險，但事實上，我國的大量土地儲備并不是以企業和土地擁有者的自有資金完成的，而是以銀行信貸資金來支撐的。北京師范大學金融研究中心所作的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》顯示，2002年至2006年，雖然房地產企業購置土地面積（除2004年）增長率在15%-30%之間，但房地產企業開發土地面積的增長率卻在呈現逐年下降的趨勢。其中，2005年和2006年房地產企業開發土地面積增長率甚至出現負值。到2007年底全國土地囤積面積實際可能達到10億平方米。據粗略測算，截至2006年囤地所沉淀的資金大約在2.4萬億元，其中高達1.32萬億元的資金是銀行的信貸資金。如果這些土地的價格有大幅度的下降，或者土地難以有效開發、形成有效利用，那么，商業銀行支持圈地的資金將難以收回，有可能形成信貸風險。

二是房地產價格下降風險即斷供風險

    過去商業銀行一向視個人房貸為最優質資產，甚至成為所有商業銀行個人業務、零售銀行業務的重要戰略支點。但如今這些貸款的違約風險已明顯加大，其中最值得警惕的是那些新樓盤和期房。按照慣例，向開發商提供前期貸款的商業銀行往往可獲得樓盤獨家指定按揭銀行的資格。而這些新樓盤由于開發商拿地成本已近天價，降價銷售意愿較小，成交量極低，這使得銀行一方面大量前期放款無法收回，形成逾期貸款；另一方面開發商貸款無法順利轉化為個人房貸，影響利息收入。從深圳已發生的斷供案例看，這種情況也基本發生在新樓盤中。而如果房地產商降價，樓盤的降價將導致商業銀行已經按揭的住房成為負資產，購房者的斷供將導致商業銀行成為住房的擁有者，甚至成為不良貸款。隨著萬科和恒大地產在上海和南京的在售樓盤大幅降價，一些先前購房的業主以“斷供”為手段要挾房產商退房，由此引發了投資者對商業銀行資產質量的擔憂。

　 據報道，萬科和恒大35%的降幅不僅考驗著購房者的心理承受極限，也突破了銀監會在房貸市場的壓力測試底線。8月中旬，銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》。有銀行測試結果顯示：如果房價下跌20%，個人房貸不良率將大幅上升；如果房價下跌超過40%，個人房貸不良率將上升約40%。目前銀行業內比較一致的判斷是：如果房產跌幅超過35%，則樓盤降價風和業主斷供潮將互相激勵，形成類似美國次貸危機式的惡性循環。

三是房地產開發項目資金鏈斷裂風險

    房地產開發商面臨巨大的資金缺口，這些缺口將成為房地產開發商巨大的資金鏈斷裂風險。SOHO中國主席潘石屹稱，房地產行業發展到2008年，面臨的最大困難是缺錢，缺錢到了極點。房地產缺錢的原因有四點：第一是國際形勢不好造成房地產商不能實現境外融資計劃；第二是國內實行從緊的貨幣政策對房地產行業控制得更緊；第三是發展商過去兩年不理智地爭地王，大搞土地儲備，占用了大量的資金；第四是從2008年初以來全國房屋成交量急劇下滑，到8月底已經同比下滑近50%，導致資金難以回籠。值得注意的是，不僅是一般的地產商缺錢，上市地產商也同樣面臨較大的資金壓力�！蹲C券日報》的統計數據顯示，截至2008年8月21日，兩市共有75家房地產類上市公司披露了半年報。這些上市房企上半年共負債達到3514.7億元，比去年同期的2128.7億元大幅增加了65%。這反映出即使上市地產商的資金短缺也具有普遍性。一般而言，上市公司有著更好的公司治理結構、更強的規模與實力，對行業的變化也更具敏感性。上市地產企業的資金短缺窘境，固然是信貸緊縮的一個結果，反映了其運營管理方面存在的欠缺。同樣，一旦資金鏈條中斷，銀行貸款將面臨較大的風險。

四是房地產項目重組風險

    在房地產商面臨資金嚴重短缺的大環境下，房地產項目的重組是不可避免的。但房地產項目的重組過程也導致銀行信貸面臨較大的資金風險，如果銀行對房地產項目的貸款大都是以房地產項目公司為貸款主體，有的是以土地為抵押，一旦土地不能理想地轉讓或重組收益過低，銀行的信貸風險將加大。據國土資源部全國城市地價動態監測系統的數據，上半年全國土地有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標。樓市調整最深的深圳顯示，上半年土地流標率達到36.6%，比2007年同期增加24.8%。而如果房地產企業或項目最終難以支撐而破產，銀行的信貸風險就更大。雖然現在房地產商轉賣項目的多，破產的少，但業內人士估計，這只是個時間問題。中原地產的掌舵人施永青表示，現在這種情況就是開發商排隊去死，等泡沫出盡了，沒死的就活下來了。

五是土地管理政策風險

    為節約集約用地和提高土地的有效利用，今年年初國務院已經發布相關通知，明確土地閑置滿2年的，依法應當無償收回的要堅決予以執行；而土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，尤其是對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。這一政策對資金本來就緊張難以開發的房地產企業是一個沉重的打擊。而近期央行和銀監會聯合下發《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理，金融機構禁止向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。這一政策的出臺對國內房地產業不啻于又一記重錘。這代表了央行和銀監會發出銀行對開發商購地貸款的禁令，可看成是對國務院通知的落實。一旦房地產項目不能如期開發利用而導致土地收回，以土地為抵押的銀行貸款將形成風險。

二、商業銀行應對房地產市場銀行風險的對策建議

    由此看來，在未來一個時期，隨著房地產行業的調整加劇，商業銀行的房地產市場風險將成為現實。為此，我們應該未雨綢繆，積極應對，并從以下幾個方面采取措施：

一是積極參與和支持土地資源的重組以盤活土地信貸資金

    既然土地資源的重組是不可避免的，而土地資源又占壓了大量的銀行信貸資金，銀行就應該正視這一現實，積極參與和支持土地資源的重組，銀行應該充分利用銀行的客戶資源和信息資源，為已有的土地資源尋找合作伙伴或潛在買主，為有土地需求的企業尋找土地資源，通過有效的土地資源的重組盤活土地信貸資金，并為土地的有效利用進行咨詢服務，以有助于土地資源的利用效率。

二是積極采取措施謹慎進行房地產抵押貸款

    房地產貸款無論是土地抵押還是項目貸款和住房按揭貸款，都已經不再是優質資產，商業銀行要正視這一現實，在進行房地產貸款時要選擇好的項目和有實力的開發商，要認真作好房地產貸款的按揭，特別是防止假按揭、虛假按揭、變相按揭、高價按揭，要嚴格控制住房按揭的比例，認真判斷和認定交易價格，防止房地產開發商利用虛假高價交易套取銀行信貸資金，要認真分析和論證貸款主體的資格，真正做到有保有壓，以支持房地產項目的健康發展，確保銀行信貸資金安全。

三是積極進行房地產項目的重組服務以減弱重組風險

    既然房地產項目的重組是不可避免的，商業銀行就不能消極等待房地產項目的重組，而應該積極參與房地產項目的重組，對現有的房地產項目進行評估和論證，并提出重組建議。同時，利用商業銀行的客戶優勢和信息優勢，為房地產項目的重組雙方提供咨詢服務和中介服務，充分發揮商業銀行的咨詢銀行業務功能，以提供房地產項目重組的可靠性，提高房地產項目的重組能力，強化重組的可行性和安全性，在此基礎上提高商業銀行的中間業務能力和信貸資金的安全性。

四是積極研究政策以減少政策變動風險

   作為宏觀調控的重點行業，房地產行業的政策風險逐步加大，商業銀行要積極研究和應對政策風險，一方面為房地產行業和企業提供政策咨詢服務，另一方面根據政策風險的判斷及時采取措施規避政策風險；不僅為商業銀行自身的房地產業務規避政策風險，同時也為房地產客戶提供政策咨詢建議，提高房地產企業的規避政策風險的能力，這是商業銀行未來必須強化的職能。缺乏政策的分析判斷能力和預見能力，缺乏及時的應對措施，商業銀行就不可能有效規避房地產市場變化的銀行信貸風險。在這方面，銀行有很多工作要作。

    作者：王玉珍，字麒鑒，經濟學博士，價值中國最具影響力百強專家.曾在人民銀行工作八年，任分行調統處、監管處副處長、金融研究所副所長。在商業銀行工作十年，任兩任支行行長和分行副行長，在總行辦公室曾任行長秘書和發展研究部總經理。出版專著三部，主要研究商業銀行的經營管理和財務管理。發表論文百多篇，并多次獲獎。

    來源：價值中國