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    此文發(fā)表于金融博覽2008年11期

    有人認(rèn)為現(xiàn)在是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，有人認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性調(diào)整、理性回歸時(shí)期，也有人提出我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入滯脹時(shí)期。無(wú)論如何，都標(biāo)志著房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)大的調(diào)整洗禮是必然的。而這種行業(yè)的調(diào)整將對(duì)銀行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊并形成銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，直接威脅的將是銀行。以美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)銀行形成的沖擊為例，由于美國(guó)房地產(chǎn)大的調(diào)整導(dǎo)致的次貸危機(jī)，迄今為止已有11家銀行破產(chǎn)。越來(lái)越多的銀行走到“準(zhǔn)破產(chǎn)”的邊緣。據(jù)美國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管部門——聯(lián)邦儲(chǔ)蓄保險(xiǎn)公司（FDIC）統(tǒng)計(jì)，截至6月底，在該公司參保而出現(xiàn)問(wèn)題、面臨破產(chǎn)的銀行數(shù)量已增至117家，而3月底為90家，創(chuàng)2003年年中以來(lái)的最高紀(jì)錄。在全美約8500家商業(yè)銀行和儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)中，二季度的“問(wèn)題資產(chǎn)”（即還款逾期90天以上的貸款）比前一季度增加19.6%，達(dá)到780億美元。“問(wèn)題資產(chǎn)”占美國(guó)銀行業(yè)貸款總額的比重達(dá)2.04%，為1993年以來(lái)該比例首次突破2%。可見(jiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的危機(jī)對(duì)銀行具有的巨大的風(fēng)險(xiǎn)度和破壞性。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行風(fēng)險(xiǎn)正在臨近

    美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因子在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然存在，不僅存在，而房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的銀行風(fēng)險(xiǎn)正在逐步臨近。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)這次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)，隨著宏觀調(diào)控的實(shí)施，資金流動(dòng)性缺口對(duì)房地產(chǎn)商形成巨大的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)資金流動(dòng)性缺口巨大，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉稱房企上半年資金缺口多達(dá)4000億元。國(guó)泰君安證券認(rèn)為，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口達(dá)7100億，平均每家內(nèi)資開(kāi)發(fā)商資金缺口1201萬(wàn)，相當(dāng)于去年銷售收入的24%。SOHO中國(guó)主席潘石屹稱房地產(chǎn)企業(yè)正出現(xiàn)大規(guī)模拖欠土地出讓金的現(xiàn)象，下一步就將可能威脅到銀行。從7月份開(kāi)始，伴隨著房地產(chǎn)商承受極限的將至，深圳房貸斷供的新聞出籠了。中國(guó)新聞網(wǎng)7月14日?qǐng)?bào)道，深圳房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，房子已經(jīng)成了負(fù)資產(chǎn)，一些房主選擇把房子扔給了銀行。隨后，“深圳千億房貸斷供”的驚人消息廣泛流傳，某電視臺(tái)知名經(jīng)濟(jì)欄目播出調(diào)查節(jié)目，認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)下跌及樓市縮水，將導(dǎo)致“斷供潮一觸即發(fā)”。據(jù)稱，國(guó)家發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)等部門調(diào)研的結(jié)果是，國(guó)內(nèi)不會(huì)發(fā)生大規(guī)模的“斷供潮”；而商業(yè)銀行所做的壓力測(cè)試顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款目前的問(wèn)題都不大。但無(wú)論如何都表明，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的銀行風(fēng)險(xiǎn)正實(shí)實(shí)在在地走入我們的生活。

一是土地儲(chǔ)備的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

    理論上講，土地儲(chǔ)備與銀行沒(méi)有什么關(guān)系，土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)形成銀行風(fēng)險(xiǎn)，但事實(shí)上，我國(guó)的大量土地儲(chǔ)備并不是以企業(yè)和土地?fù)碛姓叩淖杂匈Y金完成的，而是以銀行信貸資金來(lái)支撐的。北京師范大學(xué)金融研究中心所作的《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》顯示，2002年至2006年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積（除2004年）增長(zhǎng)率在15%-30%之間，但房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積的增長(zhǎng)率卻在呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。其中，2005年和2006年房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)率甚至出現(xiàn)負(fù)值。到2007年底全國(guó)土地囤積面積實(shí)際可能達(dá)到10億平方米。據(jù)粗略測(cè)算，截至2006年囤地所沉淀的資金大約在2.4萬(wàn)億元，其中高達(dá)1.32萬(wàn)億元的資金是銀行的信貸資金。如果這些土地的價(jià)格有大幅度的下降，或者土地難以有效開(kāi)發(fā)、形成有效利用，那么，商業(yè)銀行支持圈地的資金將難以收回，有可能形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二是房地產(chǎn)價(jià)格下降風(fēng)險(xiǎn)即斷供風(fēng)險(xiǎn)

    過(guò)去商業(yè)銀行一向視個(gè)人房貸為最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至成為所有商業(yè)銀行個(gè)人業(yè)務(wù)、零售銀行業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。但如今這些貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)已明顯加大，其中最值得警惕的是那些新樓盤和期房。按照慣例，向開(kāi)發(fā)商提供前期貸款的商業(yè)銀行往往可獲得樓盤獨(dú)家指定按揭銀行的資格。而這些新樓盤由于開(kāi)發(fā)商拿地成本已近天價(jià)，降價(jià)銷售意愿較小，成交量極低，這使得銀行一方面大量前期放款無(wú)法收回，形成逾期貸款；另一方面開(kāi)發(fā)商貸款無(wú)法順利轉(zhuǎn)化為個(gè)人房貸，影響利息收入。從深圳已發(fā)生的斷供案例看，這種情況也基本發(fā)生在新樓盤中。而如果房地產(chǎn)商降價(jià)，樓盤的降價(jià)將導(dǎo)致商業(yè)銀行已經(jīng)按揭的住房成為負(fù)資產(chǎn)，購(gòu)房者的斷供將導(dǎo)致商業(yè)銀行成為住房的擁有者，甚至成為不良貸款。隨著萬(wàn)科和恒大地產(chǎn)在上海和南京的在售樓盤大幅降價(jià)，一些先前購(gòu)房的業(yè)主以“斷供”為手段要挾房產(chǎn)商退房，由此引發(fā)了投資者對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂。

　 據(jù)報(bào)道，萬(wàn)科和恒大35%的降幅不僅考驗(yàn)著購(gòu)房者的心理承受極限，也突破了銀監(jiān)會(huì)在房貸市場(chǎng)的壓力測(cè)試底線。8月中旬，銀監(jiān)會(huì)向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開(kāi)展重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試的通知》。有銀行測(cè)試結(jié)果顯示：如果房?jī)r(jià)下跌20%，個(gè)人房貸不良率將大幅上升；如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)40%，個(gè)人房貸不良率將上升約40%。目前銀行業(yè)內(nèi)比較一致的判斷是：如果房產(chǎn)跌幅超過(guò)35%，則樓盤降價(jià)風(fēng)和業(yè)主斷供潮將互相激勵(lì)，形成類似美國(guó)次貸危機(jī)式的惡性循環(huán)。

三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨巨大的資金缺口，這些缺口將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商巨大的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。SOHO中國(guó)主席潘石屹稱，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到2008年，面臨的最大困難是缺錢，缺錢到了極點(diǎn)。房地產(chǎn)缺錢的原因有四點(diǎn)：第一是國(guó)際形勢(shì)不好造成房地產(chǎn)商不能實(shí)現(xiàn)境外融資計(jì)劃；第二是國(guó)內(nèi)實(shí)行從緊的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制得更緊；第三是發(fā)展商過(guò)去兩年不理智地爭(zhēng)地王，大搞土地儲(chǔ)備，占用了大量的資金；第四是從2008年初以來(lái)全國(guó)房屋成交量急劇下滑，到8月底已經(jīng)同比下滑近50%，導(dǎo)致資金難以回籠。值得注意的是，不僅是一般的地產(chǎn)商缺錢，上市地產(chǎn)商也同樣面臨較大的資金壓力。《證券日?qǐng)?bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月21日，兩市共有75家房地產(chǎn)類上市公司披露了半年報(bào)。這些上市房企上半年共負(fù)債達(dá)到3514.7億元，比去年同期的2128.7億元大幅增加了65%。這反映出即使上市地產(chǎn)商的資金短缺也具有普遍性。一般而言，上市公司有著更好的公司治理結(jié)構(gòu)、更強(qiáng)的規(guī)模與實(shí)力，對(duì)行業(yè)的變化也更具敏感性。上市地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺窘境，固然是信貸緊縮的一個(gè)結(jié)果，反映了其運(yùn)營(yíng)管理方面存在的欠缺。同樣，一旦資金鏈條中斷，銀行貸款將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

四是房地產(chǎn)項(xiàng)目重組風(fēng)險(xiǎn)

    在房地產(chǎn)商面臨資金嚴(yán)重短缺的大環(huán)境下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組是不可避免的。但房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組過(guò)程也導(dǎo)致銀行信貸面臨較大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款大都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司為貸款主體，有的是以土地為抵押，一旦土地不能理想地轉(zhuǎn)讓或重組收益過(guò)低，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)將加大。據(jù)國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)土地有接近一半都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯?0%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。樓市調(diào)整最深的深圳顯示，上半年土地流標(biāo)率達(dá)到36.6%，比2007年同期增加24.8%。而如果房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目最終難以支撐而破產(chǎn)，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)就更大。雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)賣項(xiàng)目的多，破產(chǎn)的少，但業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，這只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題。中原地產(chǎn)的掌舵人施永青表示，現(xiàn)在這種情況就是開(kāi)發(fā)商排隊(duì)去死，等泡沫出盡了，沒(méi)死的就活下來(lái)了。

五是土地管理政策風(fēng)險(xiǎn)

    為節(jié)約集約用地和提高土地的有效利用，今年年初國(guó)務(wù)院已經(jīng)發(fā)布相關(guān)通知，明確土地閑置滿2年的，依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的要堅(jiān)決予以執(zhí)行；而土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，尤其是對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。這一政策對(duì)資金本來(lái)就緊張難以開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)沉重的打擊。而近期央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。這一政策的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)不啻于又一記重錘。這代表了央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)出銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商購(gòu)地貸款的禁令，可看成是對(duì)國(guó)務(wù)院通知的落實(shí)。一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目不能如期開(kāi)發(fā)利用而導(dǎo)致土地收回，以土地為抵押的銀行貸款將形成風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銀行風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

    由此看來(lái)，在未來(lái)一個(gè)時(shí)期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整加劇，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將成為現(xiàn)實(shí)。為此，我們應(yīng)該未雨綢繆，積極應(yīng)對(duì)，并從以下幾個(gè)方面采取措施：

一是積極參與和支持土地資源的重組以盤活土地信貸資金

    既然土地資源的重組是不可避免的，而土地資源又占?jí)毫舜罅康你y行信貸資金，銀行就應(yīng)該正視這一現(xiàn)實(shí)，積極參與和支持土地資源的重組，銀行應(yīng)該充分利用銀行的客戶資源和信息資源，為已有的土地資源尋找合作伙伴或潛在買主，為有土地需求的企業(yè)尋找土地資源，通過(guò)有效的土地資源的重組盤活土地信貸資金，并為土地的有效利用進(jìn)行咨詢服務(wù)，以有助于土地資源的利用效率。

二是積極采取措施謹(jǐn)慎進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款

    房地產(chǎn)貸款無(wú)論是土地抵押還是項(xiàng)目貸款和住房按揭貸款，都已經(jīng)不再是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行要正視這一現(xiàn)實(shí)，在進(jìn)行房地產(chǎn)貸款時(shí)要選擇好的項(xiàng)目和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，要認(rèn)真作好房地產(chǎn)貸款的按揭，特別是防止假按揭、虛假按揭、變相按揭、高價(jià)按揭，要嚴(yán)格控制住房按揭的比例，認(rèn)真判斷和認(rèn)定交易價(jià)格，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用虛假高價(jià)交易套取銀行信貸資金，要認(rèn)真分析和論證貸款主體的資格，真正做到有保有壓，以支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的健康發(fā)展，確保銀行信貸資金安全。

三是積極進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組服務(wù)以減弱重組風(fēng)險(xiǎn)

    既然房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組是不可避免的，商業(yè)銀行就不能消極等待房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組，而應(yīng)該積極參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和論證，并提出重組建議。同時(shí)，利用商業(yè)銀行的客戶優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組雙方提供咨詢服務(wù)和中介服務(wù)，充分發(fā)揮商業(yè)銀行的咨詢銀行業(yè)務(wù)功能，以提供房地產(chǎn)項(xiàng)目重組的可靠性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的重組能力，強(qiáng)化重組的可行性和安全性，在此基礎(chǔ)上提高商業(yè)銀行的中間業(yè)務(wù)能力和信貸資金的安全性。

四是積極研究政策以減少政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

   作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，商業(yè)銀行要積極研究和應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)，一方面為房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)提供政策咨詢服務(wù)，另一方面根據(jù)政策風(fēng)險(xiǎn)的判斷及時(shí)采取措施規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；不僅為商業(yè)銀行自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為房地產(chǎn)客戶提供政策咨詢建議，提高房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的能力，這是商業(yè)銀行未來(lái)必須強(qiáng)化的職能。缺乏政策的分析判斷能力和預(yù)見(jiàn)能力，缺乏及時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，商業(yè)銀行就不可能有效規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，銀行有很多工作要作。

    作者：王玉珍，字麒鑒，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，價(jià)值中國(guó)最具影響力百?gòu)?qiáng)專家.曾在人民銀行工作八年，任分行調(diào)統(tǒng)處、監(jiān)管處副處長(zhǎng)、金融研究所副所長(zhǎng)。在商業(yè)銀行工作十年，任兩任支行行長(zhǎng)和分行副行長(zhǎng)，在總行辦公室曾任行長(zhǎng)秘書和發(fā)展研究部總經(jīng)理。出版專著三部，主要研究商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理。發(fā)表論文百多篇，并多次獲獎(jiǎng)。

    來(lái)源：價(jià)值中國(guó)