一、為什么當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)依然較高
2008年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房?jī)r(jià)下跌、打折優(yōu)惠等類(lèi)似字眼也時(shí)常見(jiàn)諸于媒體報(bào)端。然而，國(guó)家發(fā)改委公布的6月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房?jī)r(jià)仍在高速上漲。那么，到底該如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，如何解釋國(guó)家發(fā)改委公布的高房?jī)r(jià)指數(shù)與現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)下跌的矛盾，下一步房?jī)r(jià)的走勢(shì)又將如何？這些問(wèn)題引起了社會(huì)各界的密切關(guān)注。
要想正確解讀當(dāng)前的房?jī)r(jià)，有必要先了解一下月度價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)涵義。根據(jù)統(tǒng)計(jì)制度，月度價(jià)格指數(shù)可分為同比價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)兩類(lèi)。
同比價(jià)格指數(shù)，是以本期價(jià)格與上年同期價(jià)格比較計(jì)算得出的，如果沒(méi)有特別說(shuō)明，所提到的價(jià)格指數(shù)通常是指同比價(jià)格指數(shù)。國(guó)家發(fā)改委公布的到的6月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為108.2%就是同比價(jià)格指數(shù)，這意味著8.2%的漲幅是相對(duì)于2007年6月而言的。
環(huán)比價(jià)格指數(shù)，是用當(dāng)期價(jià)格與上個(gè)報(bào)告期相比計(jì)算得出的，國(guó)家發(fā)改委公布的08年 6月份70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格的環(huán)比指數(shù)是100.0%，說(shuō)明與08年6月與08年5月相比房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲.
在計(jì)算方法上，同比價(jià)格指數(shù)可以根據(jù)需要分別計(jì)算出不同時(shí)段累積的漲價(jià)因素，我們可將其分為兩部分：“翹尾因素”和“新漲價(jià)因素”。以2008年6月的全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為例，從2007年7月份到2007年12月份的累積漲幅是“翹尾因素” (tail-raising factor)， 2008年1月至6月房?jī)r(jià)實(shí)際上漲對(duì)價(jià)格指數(shù)的影響，就是“新漲價(jià)因素”。
“翹尾”因素，是指上年商品價(jià)格上漲對(duì)下一年度價(jià)格指數(shù)的影響部分，在分析價(jià)格走勢(shì)中，如果不能剔除“翹尾因素”，則往往容易錯(cuò)誤判斷價(jià)格形勢(shì)。舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)某一商品2005年6月的價(jià)格為500元，12 月份起上漲到750元，此后一直維持這個(gè)價(jià)格到2006年6月。雖然2006年1-6月價(jià)格沒(méi)有上漲，但計(jì)算2006年6月的同比價(jià)格指數(shù)時(shí)是以當(dāng)期價(jià)格與05年的6月的價(jià)格相比較，即2006年6月的同比價(jià)格指數(shù)%為:（750/500）/100=150%。表明價(jià)格同比了50%。事實(shí)上2006年1-6月某商品的價(jià)格沒(méi)有漲，所表現(xiàn)出的價(jià)格上漲是由于2005年12月的價(jià)格上漲引起的，我們通常把這種現(xiàn)象形象地稱(chēng)為“翹尾”。
如果上一年價(jià)格總水平一直上漲，并且上半年漲得少，下半年漲得多。在這種情況下，“翹尾”因素對(duì)下一年度上半年的銅幣價(jià)格指數(shù)影響就較為明顯，既使下一年度價(jià)格保持基本穩(wěn)定，其價(jià)格指數(shù)仍會(huì)維持在較高水平上。2007年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)就具備了這一特點(diǎn)，即下半年房?jī)r(jià)上漲速度較快，這就決定了 “翹尾”因素在2008年中的影響就較為明顯，這也導(dǎo)致了在分析2008年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的時(shí)候必須考慮到“翹尾因素”對(duì)價(jià)格指數(shù)的影響，否則往往得出錯(cuò)誤的結(jié)論。
二、當(dāng)前房?jī)r(jià)的實(shí)際走勢(shì)
我們認(rèn)為，2008年以來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)整體呈逐月小幅回落態(tài)勢(shì)，正朝著宏觀調(diào)控的方向運(yùn)行。但受2007年下半年房?jī)r(jià)上漲較快的“翹尾因素”影響，08年同比房?jī)r(jià)指數(shù)仍處于比較高的水平。
根據(jù)上面提到的“翹尾因素”和“新漲價(jià)因素”的定義，我們對(duì)2008年1-6月各月房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和新建住房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了分析計(jì)算。計(jì)算的具體結(jié)果如表1所示：
表1 2008年1-6月全國(guó)國(guó)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)及“翹尾”因素
|
月份 |
房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) |
新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) |
|
同比指數(shù) |
翹尾因素 |
新漲價(jià)因素 |
同比指數(shù) |
翹尾因素 |
新漲價(jià)因素 |
|
1月 |
111.3 |
11.2 |
0.1 |
112.2 |
12.0 |
0.2 |
|
2月 |
110.9 |
10.5 |
0.4 |
111.8 |
11.3 |
0.4 |
|
3月 |
110.7 |
9.9 |
0.7 |
111.4 |
10.7 |
0.6 |
|
4月 |
110.1 |
9.1 |
0.9 |
110.8 |
10.0 |
0.8 |
|
5月 |
109.2 |
8.1 |
1.0 |
110.2 |
9.1 |
1.0 |
|
6月 |
108.2 |
7.1 |
1.1 |
109.2 |
8.0 |
1.1 |
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家信息中心中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理。
計(jì)算結(jié)果顯示，在2008年6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲的8.2個(gè)百分點(diǎn)中，翹尾因素占7.1個(gè)百分點(diǎn)，新漲價(jià)因素占1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格也表現(xiàn)出這一特點(diǎn)，6月份新建住宅價(jià)格同比上漲9.2%，其中新漲價(jià)因素僅占1.1個(gè)百分點(diǎn)，翹尾因素占8.0個(gè)百分點(diǎn)。
從“翹尾因素”和“新漲價(jià)因素”的影響幅度上看，2008年以來(lái)，“翹尾因素”一直占據(jù)著較大比例的上漲幅度。這就意味著在2008年上半年各月的價(jià)格漲幅中，有很大一部分因素是由2007年的上漲所引起的，2008年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲的幅度很小。
三、地區(qū)間的分布情況
由于房地產(chǎn)的地域性特點(diǎn)，各地的房?jī)r(jià)走勢(shì)分布的極不均衡，因此對(duì)全國(guó)整體的分析結(jié)論很難應(yīng)用于各個(gè)城市。根據(jù)以上相同的計(jì)算方法，我們對(duì)2008年6月全國(guó)35個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了分析，分離出了其中的“翹尾因素”和“新漲價(jià)因素”。分析結(jié)果如表2所示：
表2 2008年6月35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲因素分析
|
城市 |
同比指數(shù) |
新漲價(jià)因素 |
翹尾因素 |
|
城市 |
同比 |
新漲價(jià)因素 |
翹尾因素 |
|
全國(guó) |
108.2 |
1.1 |
7.1 |
|
濟(jì)南 |
108.8 |
3.9 |
4.7 |
|
北京 |
111.2 |
4.0 |
6.9 |
|
青島 |
106 |
1.9 |
4.0 |
|
天津 |
107.2 |
2.7 |
4.4 |
|
鄭州 |
103.6 |
0.6 |
3.0 |
|
石家莊 |
107.7 |
3.2 |
4.4 |
|
武漢 |
105.6 |
1.0 |
4.6 |
|
太原 |
106.7 |
3.6 |
3.0 |
|
長(zhǎng)沙 |
107.5 |
0.3 |
7.2 |
|
呼和浩特 |
101.9 |
1.1 |
0.9 |
|
廣州 |
101.1 |
-0.7 |
1.8 |
|
沈陽(yáng) |
104.5 |
-0.4 |
4.9 |
|
深圳 |
99.6 |
-8.6 |
9.0 |
|
大連 |
104.1 |
-1.0 |
5.1 |
|
南寧 |
109.3 |
2.3 |
6.8 |
|
長(zhǎng)春 |
107.1 |
2.6 |
4.4 |
|
海口 |
112.6 |
3.3 |
9.0 |
|
哈爾濱 |
106.7 |
1.9 |
4.7 |
|
重慶 |
110.4 |
-3.2 |
14.1 |
|
上海 |
108.7 |
0.5 |
8.2 |
|
成都 |
105.2 |
1.4 |
3.8 |
|
南京 |
103.9 |
0.6 |
3.3 |
|
貴陽(yáng) |
105.6 |
1.9 |
3.6 |
|
杭州 |
111.6 |
-1.1 |
12.8 |
|
昆明 |
106.1 |
3.9 |
2.2 |
|
寧波 |
111 |
0.7 |
10.3 |
|
西安 |
107.9 |
1.7 |
6.1 |
|
合肥 |
111 |
3.0 |
7.8 |
|
蘭州 |
110.8 |
3.1 |
7.4 |
|
福州 |
104.4 |
0.3 |
4.1 |
|
西寧 |
107.9 |
1.7 |
6.1 |
|
廈門(mén) |
104.4 |
0.1 |
4.3 |
|
銀川 |
113.5 |
7.1 |
6.0 |
|
南昌 |
104.2 |
1.0 |
3.2 |
|
烏魯木齊 |
119.3 |
4.8 |
13.9 |
數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家信息中心中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)整理
從表中房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的新漲價(jià)因素看，2008年上半年，在35個(gè)大中城市中有6個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽(yáng)，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)4%（新漲價(jià)因素）的有3個(gè)城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。
從翹尾因素看，2008年6月翹尾因素對(duì)價(jià)格指數(shù)的影響超過(guò)8%的有7個(gè)城市，分別是重慶、烏魯木齊、杭州、寧波、海口、深圳、上海，其中，重慶翹尾因素影響最大，為14.08個(gè)百分點(diǎn)。
從區(qū)域情況來(lái)看，我們重點(diǎn)分析了東北經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)以及6個(gè)中部省區(qū)等六大重點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，其分析結(jié)果如表3所示。
表3 2008年上半年區(qū)域房?jī)r(jià)上漲情況及翹尾因素情況
|
區(qū)域 |
房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù) |
包含城市 |
|
同比 |
新漲價(jià)因素 |
翹尾因素 |
|
東北經(jīng)濟(jì)區(qū) |
105.6 |
0.8 |
4.8 |
沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱 |
|
環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū) |
106.9 |
1.7 |
5.1 |
北京、天津、石家莊、沈陽(yáng)、大連 |
|
長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū) |
108.8 |
0.2 |
8.7 |
上海、南京、杭州、寧波 |
|
珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū) |
100.4 |
-4.7 |
5.4 |
廣州、深圳 |
|
成渝經(jīng)濟(jì)區(qū) |
107.8 |
-0.9 |
9.0 |
重慶、成都 |
|
中部地區(qū) |
106.4 |
1.6 |
4.8 |
太原、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙 |
注：各區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)為所含城市的平均值。
結(jié)果顯示，在六大區(qū)域中，2008年6月房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)上漲較快的為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。其中，新漲價(jià)因素占較大比重的為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)和中部地區(qū)，新漲價(jià)因素較低的為珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)以及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。從“翹尾因素”上看，數(shù)值較高的為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。
這些數(shù)據(jù)表明：第一，2007年，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)房?jī)r(jià)上漲較快；第二，2008年上半年，珠江三角洲、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)以及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)房?jī)r(jià)上漲速度明顯放緩，其中珠三角和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)房?jī)r(jià)整體出現(xiàn)了下跌。
四、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的判斷
2004年以來(lái)，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)了一輪快速上漲的過(guò)程。根據(jù)全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)季度數(shù)據(jù)的推算，2004年至2007年4年間，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲36.9%，其中，部分城市和樓盤(pán)價(jià)格上漲幅度更大。
2008年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積持續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩。產(chǎn)生這種情況的原因，我們認(rèn)為有以下三個(gè)方面：
第一，連續(xù)多年的房?jī)r(jià)快速上漲已經(jīng)透支了未來(lái)幾年房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力，積累了風(fēng)險(xiǎn)，使得購(gòu)買(mǎi)者的經(jīng)濟(jì)和心理承受能力不斷下降。
第二，各項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的作用。
第三，在以上兩個(gè)因素的影響下，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期發(fā)生變化，認(rèn)為房?jī)r(jià)可能下降的人群比重上升，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理導(dǎo)致部分人群持幣觀望。
歸結(jié)起來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特征：
第一，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的漲幅已開(kāi)始明顯回落。
第二，當(dāng)前全國(guó)房屋銷(xiāo)售同比價(jià)格指數(shù)，受翹尾因素的影響仍在高位運(yùn)行，但實(shí)際漲幅已處于較低水平，2008年6月份新漲價(jià)因素只有1.1%。
第三，地區(qū)之間差別明顯，部分地區(qū)房?jī)r(jià)已開(kāi)始大幅回落，部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)僵持現(xiàn)象，部分地區(qū)房?jī)r(jià)仍在上漲。
五、對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的分析
對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，我們認(rèn)為將受到多方面因素的影響，其中最主要的有以下四個(gè)：
第一，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)結(jié)束調(diào)整，并逐漸回暖；如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整期將延長(zhǎng)。
第二，地方政府的態(tài)度。房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，不排除個(gè)別地方出于地方利益的保護(hù)而出臺(tái)影響房?jī)r(jià)的措施。
第三，宏觀調(diào)控政策。當(dāng)前，呼吁政府適度放松房地產(chǎn)調(diào)控政策以及反對(duì)的聲音均不絕于耳。政策的走向也將是影響未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的又一重要因素。
第四，心理預(yù)期的變化。心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷，在其他條件不變的情況下他將決定市場(chǎng)的走勢(shì)。
我們認(rèn)為，在今后一段時(shí)期，由于受各方面因素的影響，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期不斷上升，購(gòu)房意向不斷下降。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)的調(diào)查，與2007年年底相比，認(rèn)為2008年房?jī)r(jià)將下降的人群比例增加了24.5個(gè)百分點(diǎn)，表示未來(lái)1年內(nèi)有購(gòu)房意向的人群比例下降了14個(gè)百分點(diǎn)。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步收縮，房屋價(jià)格將進(jìn)一步下滑，如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化，這種趨勢(shì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。
作者：高聚輝，國(guó)家信息中心房地產(chǎn)信息處 房地產(chǎn)分析師 來(lái)源：價(jià)值中國(guó) |
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