眾所周知，目前的房地產(chǎn)開發(fā)商日子并不好過(guò)，資金短缺，房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)買的土地因資金和貸款出現(xiàn)困難，政府有收回的權(quán)利，公司凈資產(chǎn)大大縮水，甚至資不抵債，頻臨破產(chǎn)，這些問(wèn)題大多是和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)控制及企業(yè)管理有關(guān)，如果管理層能多元化開發(fā)投資房地產(chǎn)，包括高低端套房，大城市和三線城市，商業(yè)房地產(chǎn)和住宅，開發(fā)后并參與物業(yè)管理，長(zhǎng)，中，短期投資回報(bào)結(jié)合，股權(quán)和融資貸款結(jié)合，社區(qū)開發(fā)和商業(yè)結(jié)合，現(xiàn)金流管理和適度投資管理，這樣才能使房地產(chǎn)開發(fā)公司長(zhǎng)勝不衰。
別把雞蛋放在唯一藍(lán)子里。前幾年，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，累計(jì)了不少經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，個(gè)人收入也大大提高，加上人民幣的升值，外資的涌進(jìn)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，加上股市大漲，經(jīng)濟(jì)泡沫越吹越大，而大家公認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)商是最暴利的行業(yè)之一，更多的人就跳進(jìn)這一金融的圈套。政府發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能承受這一負(fù)擔(dān)，緊縮資金的貸款政策，現(xiàn)在房地產(chǎn)商才發(fā)現(xiàn)日子并不好過(guò)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能及時(shí)調(diào)整策略，不僅僅是依靠普通住房的開發(fā)獲得利潤(rùn)，同時(shí)也提供其他物業(yè)管理和社區(qū)開發(fā)服務(wù)的業(yè)務(wù)，讓雞蛋孵化成小雞，讓母雞再下蛋。這樣房地產(chǎn)開發(fā)商至少還有其他的現(xiàn)金收入，而不是把所有的雞蛋全端給銀行抵押而被吃掉。中國(guó)居民的收入增加趕不上房?jī)r(jià)，物價(jià)，教育，醫(yī)藥和其他漲價(jià)時(shí)，僅管他們有需求，但也是支付不起，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商專攻住宅建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)就是存在的，尤其只是開發(fā)中高端住宅套房，競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)，無(wú)形中抬高了建設(shè)成本，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不足，就會(huì)被套牢，房地產(chǎn)開發(fā)商需要量力而行。
市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)要全面可靠。一般房地產(chǎn)開發(fā)商只是根據(jù)所在地塊的土地價(jià)值，開發(fā)后周圍可以銷售的價(jià)格計(jì)算，這是很有必要，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。周圍的房?jī)r(jià)并不是一成不變的，如果市場(chǎng)不好，也是會(huì)下降的，而你自己的公司是否有能力和你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一樣能挺住。中國(guó)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源是比較難于預(yù)測(cè)的，房地產(chǎn)開發(fā)商是根據(jù)什么數(shù)據(jù)確定未來(lái)客戶群，他們是否有承受其房?jī)r(jià)的能力？而房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本，建筑成本還有一些無(wú)法計(jì)算的商務(wù)成本，如果客戶不能承受，開發(fā)商自己能承受嗎？或者說(shuō)能承受多久？ 時(shí)間本身就是成本。因此，市場(chǎng)分析要考慮銀行貸款時(shí)間，客戶買房時(shí)間，周邊房?jī)r(jià)的變動(dòng)，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，買房者的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買力，整個(gè)項(xiàng)目能承受的時(shí)間及風(fēng)險(xiǎn)，是否有其他補(bǔ)救方案，如建筑材料成本的節(jié)省，設(shè)計(jì)上的更改，預(yù)售及完工現(xiàn)金流的情況分析 。多維數(shù)據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)比簡(jiǎn)單地根據(jù)周邊情況市場(chǎng)分析要完善些，定量分析比定性分析更好些。
東方不亮西方亮。房地產(chǎn)開發(fā)商如開發(fā)不同規(guī)格（高低檔）的商品房，還有商業(yè)房地產(chǎn)和住宅也是很大的差別。開發(fā)房地產(chǎn)和物業(yè)管理結(jié)合，也能減少單一業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。 例如現(xiàn)在的市場(chǎng)，平價(jià)住宅的開發(fā)盡管沒(méi)有暴利，但是總比高級(jí)住宅賣不出去或者降價(jià)虧損銷售好，三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)比一線城市風(fēng)險(xiǎn)小些。房地產(chǎn)開發(fā)商要量力而行，發(fā)揮自己特定的優(yōu)勢(shì)，而不是完全隨從房地產(chǎn)大市，要有自己的獨(dú)特商業(yè)模式及客戶需求群，不管是高端客戶還是平民客戶，開發(fā)商需要為客戶著想，讓客戶真正地愿意而且有能力為開發(fā)商的產(chǎn)品及服務(wù)拿出資金。房地產(chǎn)開發(fā)商如只是和大市一樣，既然可以和大市一樣上漲，也可能隨大市一樣下滑，開發(fā)商需要隨機(jī)應(yīng)變，但是房地產(chǎn)卻因?yàn)樾袠I(yè)的特性，轉(zhuǎn)變相當(dāng)困難。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在投資項(xiàng)目之前，需要有遠(yuǎn)見(jiàn)的眼光，不能只看3-6個(gè)月時(shí)間。趨勢(shì)是開發(fā)商決策的因素之一，掌握了趨勢(shì)，資金的投入時(shí)間和量的節(jié)奏將是公司的成本和銷售收入將有很大的關(guān)系，也是決定項(xiàng)目能否按期盈利完成的重要因素。
房地產(chǎn)開發(fā)和現(xiàn)金流業(yè)務(wù)結(jié)合。有實(shí)力管理完善的房地產(chǎn)開發(fā)商需要和現(xiàn)金流掛鉤，商業(yè)房地產(chǎn)是最有可能讓房地產(chǎn)開發(fā)商緩沖資金的需要。最常見(jiàn)的有以下幾種現(xiàn)金流業(yè)務(wù)：
1。物業(yè)管理。如果開發(fā)商有自己的物業(yè)可以管理，這樣就能有固定的收入維持公司的日常費(fèi)用，這樣比賣不出去的套房要好些，但是在中國(guó)是乎房地產(chǎn)只是買賣為主，租房業(yè)務(wù)并不能滿足房地產(chǎn)投資的需求，實(shí)際上在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，以租代賣也許能吸引一些客戶。開發(fā)商不僅要建好酒店，還要學(xué)會(huì)管理好酒店，這也能在開發(fā)商資金困難時(shí)，提供一定的現(xiàn)金流幫助。
2。商業(yè)房地產(chǎn)還可開發(fā)零售店，餐館，幼兒園及校外輔導(dǎo)等，可以月租，物業(yè)管理費(fèi)和銷售提成。盡管這種模式在中國(guó)很少（國(guó)內(nèi)大多喜歡買斷），但是還是會(huì)有一定市場(chǎng)的，那怕就是只有5-10%，市場(chǎng)還是很大的，也可以幫助創(chuàng)業(yè)者減少資本的投入，開發(fā)商和客戶是共贏的合作伙伴。
3。養(yǎng)老院：這是房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮的現(xiàn)金流和服務(wù)業(yè)結(jié)合的項(xiàng)目，同時(shí)可綜合客戶的需要，包括飲食，醫(yī)療，旅游，休閑等等。
4。停車場(chǎng)。中國(guó)汽車工業(yè)的發(fā)展，加上房地產(chǎn)開發(fā)的迅速發(fā)展，停車場(chǎng)的業(yè)務(wù)比開發(fā)商品房可能利潤(rùn)更豐富，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把這一現(xiàn)金流的內(nèi)容好好地掌控并充分利用，在開發(fā)時(shí)，需要側(cè)重考慮其價(jià)值因素。
5。 連鎖店：標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖店對(duì)開發(fā)商也是另一種很好的現(xiàn)金流項(xiàng)目，包括店面的特定設(shè)計(jì)，也算是短平快的項(xiàng)目，如能按月租，管理費(fèi)加分成，其公司的效益更好。 還有很多現(xiàn)金流的商業(yè)模式可以提供房地產(chǎn)開發(fā)商想象，主要是開發(fā)商要有開拓創(chuàng)新精神，不需要完全和別人一樣只靠房地產(chǎn)增值而獲利。
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)是一非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 開發(fā)商需要有更廣闊的視野，不要太局限于某種形式，即專業(yè)性很強(qiáng)，又要多元化業(yè)務(wù)，但又不能太分散業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流是衡量開發(fā)商的管理能力之一，開發(fā)商不能盲目過(guò)度投資，即時(shí)調(diào)整和監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)展，資金量，原材料采購(gòu)，成本控制及商品房銷售，出入市場(chǎng)時(shí)間和出租物業(yè)管理等等。 風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的因素之一，風(fēng)險(xiǎn)總是和回報(bào)成正比，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)暴利的可能性隨時(shí)間和市場(chǎng)的完善，可能性越來(lái)越小，開發(fā)商需要理性地看待風(fēng)險(xiǎn)承受度及投資回報(bào)率。相對(duì)固定的回報(bào)率，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，比房地產(chǎn)大起大落要好很多，成功的房地產(chǎn)開發(fā)商是非貪婪而穩(wěn)扎穩(wěn)打的實(shí)實(shí)在在地為客戶服務(wù)。降低風(fēng)險(xiǎn)，首先需要從你服務(wù)的客戶開始，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能真正地為他們的客戶著想，客戶自然會(huì)為開發(fā)商買單，讓開發(fā)商獲得應(yīng)有的利潤(rùn)并長(zhǎng)期生存和發(fā)展。
作者：林志共 來(lái)源：價(jià)值中國(guó) |
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