以下節選于“湖南衛視房產沙龍”節目采訪內容：
他是管理學家，語出驚人，一針見血話樓市：“房地產公司大部分是自己找死，找死的途徑就的是過高的負債率，擴充速度如果太快的話，死得也越快。”
他是經濟學家，頭頭是道，侃侃而談地產經：“現在對房地產公司的抑制也好，還是政府采取什么樣的手段也好，看起來實際上不算很成功的。”
他是商界紅人，句句箴言，理性解讀投資潮：“我們的人民，我們的老板姓，都要學習最基本的經濟常識。否則的話你就會難以承擔這種風險。”
多重身份之下，是不變的激情和儒雅——史永翔做客湖南衛視《房產沙龍》——
記者：前面您講到的“房地產的企業今年肯定會很痛苦，因為錢很緊張”，但是在我們周邊，開發商好像加快了辦事的步伐，推出了大量的樓盤，好像這個狀態跟您講的又有一些出入，您怎么看？
史永翔：我的這個言論實際上是對整個全國市場來說的，那么整個全國市場看起來，你會看到整個房地產行業總盤是兩萬多個億，但是有一萬三千多個億都是交了出讓金的，所以你會發現房地產行業大部分的資金都是被吸走了，這是一個問題。第二個問題是06年和07年全國性的房地產公司都在大量地囤地，所以資金大量積壓在這個地方。第三個問題就是我們銀行的資金，實際上美國的次貸資金也會影響它，那么整個中國資金的盤量在減少，那么房地產公司又因為大量的囤地導致資金的困難，所以說在這種狀態之下，今年08年房地產的日子是比較難受的，也就是缺錢。
記者：政府面對這樣的現象，肯定是有明確的態度的，政府對房地產到底是個什么態度，是認為他過快過熱發展了，我要抑制住它，還是說不要漲得太快？
史永翔：我個人的看法是這樣子的，政府對房地產行業實際上是愛恨交織的。愛的原因是什么？因為中國地方政府的財政收入實際上很大一部分來自于房地產。各個地方政府要發展當地的經濟，錢從哪里來？很大一部分是要從土地，從房地產的發展或相關產業的發展里來。中國凡是法制建設好的地方的房地產，或者這個城市發展比較快的（地方），政府是房地產最大的受益者，所以過低的物價，過低的房價對政府的收益也不是好事情。當然也希望能有所調整，這個調整也是建立在民生的基礎之上。
記者：那么中央政府和地方政府是不是有會有角度的不一樣？
史永翔：總體上來說肯定會有些不一樣，作為中央政府來說，隨著建設部的成立，我們現在的政府越來越清晰了。比方說把貧困人口的住房問題單獨列出來，這是跟國際結合。比方說在香港，很多貧窮的人就可以去住廉租房，比方說新加坡，很便宜的房子都可以租到。有錢的人和沒錢的人都區別開來，那么有錢的人你進入市場，沒錢的人進入社會保障體系，把住房這個產品納入這樣一個范圍當中，我認為這是中央政府非常好的一個進步。
實際上你可以發現，現在對房地產的抑制也好，采取什么樣的手段也好，看起來實際上不算很成功的。
記者：現在還不算成功，您認為還需要有更強硬的手段出來。
史永翔：我實際上認為，中國中央政府現在要采取的措施是綜合治理。比如說現在，我們越來越考核政府的綜合治理能力，不管是群眾的社會保障，比方說適當的居住條件，最基本的福利保障，比方說農民工的問題，比方說整個社會的應急系統，這些都是在考核整個政府綜合的治理水平。房價的問題實際上還是要放到綜合治理的層面上去考慮，否則你簡單地用行政手段去壓這個房價，這個時代已經過去了。
記者：我們是不是可以這樣理解，銀根緊縮也好，它其實是針對整個經濟的一個過熱的處理，包括CPI的過熱，可能不是完全針對房地產市場。
史永翔：對，我認為不是完全針對房地產市場。
記者：剛剛您講過，大量的房地產去囤地，然后08年會面臨一種洗牌，這兩者之間有沒有必然的聯系？
史永翔：那當然是有聯系的，你一旦囤地會導致你的房地產公司資金周轉緩慢，那房地產公司，實際上我們從公司角度來講，誘惑他的，是他的利潤率很高，銷售利潤率也很高，房地產市場的銷售利潤率現在基本達到22％以上，毛利率達到40％以上，對一般產業來說很難賺到這么多錢的，這就是一個暴力的行業。但是第二個問題，我們在講企業要素，第一個要素是贏利要素，第二個要素是周轉要素。房地產公司有一個狠命脈是什么？就是資金，整個資產周轉的命脈。你看，民居房要兩年周轉，如果說是商務樓盤，商業地產肯定要７年至８年才能養熟。他的命脈在于資產周轉率是很慢的，但是他找死的途徑，危險的途徑就是資產負債率很高。像萬科現在的負債率也是將近400％，所以中國的房地產行業這種負債率極高，周轉率慢，負債又高，這個時候整個的銀行金融資金的壓力就會很大，財務風險也就很大。財務風險一大，只要銀根一緊縮，融資渠道上單一的房地產公司就會很快地被消滅掉。因為囤地，你把資金過度地壓到上面，囤地的錢又是高負債來的，高負債的資金碰到現在銀根緊縮，資金一下子就會壓縮，就使得你這個囤地是死錢了。所以，囤地是原因，洗牌時一個必然的結果。
高的地支撐著高的樓價，政府有希望能把房地產的利潤降下來，降下來是希望房地產公司把自己的利潤逼出來，房地產公司他也不太愿意。這個時候我們大量的銀根資金又掌握在國有銀行，國有商業銀行又被拖下水了，幾股力量在博弈，就會出現流拍的現象。
記者：那么如果是有這樣一個現象，如果您要給這樣一個建議的話，怎么樣這樣的土地實現它的價值的最大化，但是盡量不要傷害到相關利益方？
史永翔：中國根本的出路是，政府要退出房地產市場，地方政府的財政收益不要從房地產公司來拿，而政府就簡單地從稅收上去獲得。假如說我們國家的金融體系能進一步改善，地方政府擁有自己的發債權，讓地方政府有建設城市的資金來源，而不是簡單地從土地上去獲得。政府能夠有多元的資金來源來啟動每個地方的經濟的發展，這是很重要的。現在我們政府比較痛苦的是什么？有些地方的工商業企業沒有起來，政府要經營城市，那怎么辦？就只好從房地產去拿錢。假如說我們有更寬泛的思想，作為經濟學家來說，如果讓我們地方政府有發債權，這個時候你就能發現，我們地方政府可以從別的渠道來獲得建設資金，而不是簡單的從土地上獲得資金，這樣的話政府才會比較好操作，這個時候純市場的概念才能夠完全地發揮作用，這個是我們從長遠的角度來說。短期內的出路就是說，高地價還是個根本問題，因為拍賣高地價導致了整個房地產的動蕩。第三個問題就是政府能夠盡快地把經濟適用房用更好的市場化的手段和行政手段相結合。高房價我認為傷害的最大的還是低收入人群，我認為這是最大的問題。
記者：怎樣的企業會被淘汰出局呢？
史永翔：我們已經明顯可以看到這個問題，第一個地方小型的房地產公司會很快被洗掉，嚴格意義上來講，房地產企業不能被稱為公司，只能稱之為項目，一個項目作完了，這個企業也就結束了。所以說小型的地方性的房地產公司因為涉及到他的融資渠道單一這個問題，所以很容易被洗牌。第二個問題我也在講，一些大房地產公司，特別是上市的房地產公司，他們在利用低成本融資的這樣一個優勢，很快的利用這個銀根緊縮的機會，大量地從小房地產公司的手上以更低的價格獲得土地。所以這個時候你會發現大吃小是必然的，你也可以發現其中中國的房地產公司不多了，而且大量的房地產公司實際上也只有一塊地在生存。這個時候只要銀根一緊縮，那么多元化資金的房地產公司就會很快加速他在全國擴充的速度。同樣第三個問題我們也可以看到說，房地產公司還有個特點，就是地方壁壘還是有，所以這種洗牌可能是分地區的階段性來進行，
記者：那么這樣的一種趨勢下，是不是意味著小房地產公司沒有生存的空間了？
史永翔：這也很難說，你可以發現，我們今天中國房地產市場有個特點，大部分是多元化的，他本來是做另外一個行業的，但是搞到了一塊地或手上有點錢，就開始做了。我倒是建議，一些小房地產公司放慢一些擴充的步伐，項目不要圈的太多，搞一塊地，買一塊房產。你可能也會比較穩健，浙江省的三大房地產公司都被洗掉了，充分說明地方性的房地產公司融資比較單一，擴充速度如果太快的話，死得也越快。
記者：是不是這些小房地產公司它被吞并之后，對樓市來講，到底是一種利好還是利弊？
史永翔：實際上講起來，我認為也不是什么好事情，大房地產公司更容易控制價格，同樣的話他也更容易把整個市場價格拖到同一水平線上，所以樓價高與低，不能單一來講，而是要分成績來講。比方說高樓價是什么，要有高收入者去匹配，那么中樓價要跟中層收入者去匹配，中低收入的人要跟中低樓價去匹配，那么形成這樣一個層遞式的房地產的價格才會比較好。現在各個地方政府提出來的，我們價格下降百分之幾，樓價是下降多少，實際上我認為那沒有什么意義，沒有可比性，也沒有辦法來提出一個準確的訊號。
記者：股市和樓市其實是有聯系的，有人說它是蹺蹺板，但是有的時候發現，股市火的時候，樓市也火，股市平淡的時候，樓市也平淡，他沒有體現那個蹺蹺板。
史永翔：大量的閑錢進入股市了，股市就蹺了，樓市就蹺了，實際上這個觀點是不對的。他實際上是把資金當成了一個定量的概念。實際上今天中國老百姓的閑錢是很多的，因為流動性不好，大量的錢沒有出口，所以只好往這些地方去涌。你可以發現今天很多的人，手上有很多的閑錢，干什么呢？ 炒股票有風險，那就干脆買幾套房子，所以大部分的閑錢在這上面，所以在今天中國，還要解決一個流通性的問題，就是要解決老百姓手上的閑錢。有多樣的出口，比方說養老的基金，比方說其他財產險的收益等等各種金融性的產品還在持續地推出，讓這種資金的投機性減少，那么這樣才能形成樓市和股市短期的進出頻繁，才可以遏制一下。
記者：讓投資的產品更加豐富，那么投資人會更加理性一些。
史永翔：所以我現在就在問雅戈爾，到底是做房產還是做服裝的，現在連他們自己恐怕都不清楚了，所以這里面就有很大的問題。中國的股市有很多不成熟的地方，以至于房地產公司利用這種概念出現問題。在西方的房地產公司，如果出現高價拍賣土地，股民們一定很理性的甩掉他的股價，但是今天中國是什么狀況，反的，一聽說拍賣土地，好啊好啊！但是他根本沒想到的是什么，你把這個土地拍賣下來之后，你能不能消化？你如果不能消化的話，就會損害我股民的利益。我作為投資者來說，我的錢就閑住了，你都忘記了這個錢是你的錢在炒股。今天中國股民的可愛是什么？就是認為這是個好事情。因為股民的不成熟，房地產公司利用這個概念，社會充斥著一種投機的成分，幾股力量一起把這個泡沫燒起來了。
記者：所以泡沫不是一方面的，而是多方面的，很多時候，還包括自己。
史永翔：所以我說今天中國的股民要經得起摔打，你一定要學會在經濟的領域里面，懂得最基本的經濟概念。所以我認為在經濟里面，我們的人民，我們的老百姓，要學一些最基本的經濟常識，否則的話你就會難以承擔這種風險。
記者：我們注意到您講過一句話就是“房價會有所調整”，大家就會關注樓價到底會不會調整，會不會跌？
史永翔：我倒是認為這樣，短期內樓價的大幅下跌不太可能，實際上這都是房地產企業的重組，或者說房地產企業融資的步伐，或者說小房地產公司被大房地產公司兼并的步伐，在08年會更快。樓盤的價格要受多重因素的支配，政府的稅收制度，土地的拍賣價格，雖然成本已經拉升起來了，那么拉升起來之后，有相當一部分資金是國有銀行的錢，所以這個時候房地產的價格是在受這個高位成本在支撐，所以大幅度下跌的可能性不大。同樣你可以通過今年一季度房地產公司的財務報告看出，絕大部分的房地產公司他的毛利率還是在40%以上，也就是說，他還是在去年的高房價的支撐之下來彰顯他今年的高利潤，所以短期之內下滑的可能性不太高。
記者：我代表開發商向您提個問題，觀望期還要持續多久，目前到底應該怎么做？是否采取促銷的方式吸引人們去購買房子？
史永翔：各個開發商的情況會不一樣。打個比方說，有的開發商拿到地之后，假如沒有資金的話，可以采取很多辦法，比如聯合開發，找到有錢的人聯合開發，或者你會發現，有錢人還是很多的，閑錢還是有很多可以流動的。你可以發現現在有一個趨勢，在全國都在流行，就是合作開發的項目越來越多，這是開發商的一個路徑。還有一個路徑就是說，你能不能做到把很好的產品能夠趕快賣掉。比方說做一些商業類的地產，是讓投資拉動，而不是消費拉動，那么這個現在也做的比較多。第三個就是，你是不是可以放慢你的節奏，控制住你的節奏。比方說你不要做很大的樓盤，做小一點的，樓層不要太高，可以加快你的周轉。那么房地產公司最大的命脈就是周轉率太低，房地產政策就是，只要封頂就可以賣樓花，你就可以開賣，做到這個程度的時候，你是不是可以考慮在產品組合上做一些調整，把你的大盤變成小盤，做幾期來開發，做小盤分幾期滾動來開發，這些都是房地產企業生存的手段和方法。
記者：購房者有這樣的想法，觀望越久，對手就越難受，那么對我們就更有利，房價就會跌，那么是不是這樣，觀望越久，房價就可能越跌。
史永翔：所有人都有這種心態，買漲不賣降，所以現在大家都在觀望。我倒是覺得從整體上來說，現在房價確確實實是價格很高，還有的情況就是，確確實實很多的資金在等待觀望，很多人都在考慮。我倒是認為買房的人，還是要從自己的實際情況出發，你比方說現在有種心態很不好，就是要一步到位，實際上沒有必要，人生還有很長的時間，你可以根據自己的經濟能力，分階段的買房，從開始租房，到買一小套房子。但是我現在發現一種什么傾向呢？一下子買個大套房子，上班很遠又去買個車子，這樣的話生活質量就開始下降，我都不贊成這樣做。你可以先買個小房子，生活起來，根據你的財富，積累的時間分階段地來買房。我算了一下，按正常人收入的話，（一輩子）你買四套房子，這比較正常，一套房子你要結婚，比較小了，第二套你三十多歲的時候，孩子比較大了，換個大點的，到了40歲50歲，你很有財富了，就換一個比他更大點的，你到了老年60歲的時候，空巢了，孩子都飛出去了，那這個時候怎么辦？又把這個大房子賣掉，然后把這個錢拿來養老，剩下的買個小房子，老兩口一起，或者是跟你的兒女住到比較靠近的地方，這樣一種規劃還是比較合理的。
記者：您還說過一句話，中國現在企業文化最差的就是房地產，為什么這樣說？
史永翔：房地產從嚴格意義上來說，他們的盈利率很高，但是企業文化程度是比較低的，企業文化程度表現在哪呢？大量的房地產公司都在做概念，實際上企業化持續運行的意識比較差。你可以發現，大量的房地產公司，就是在走關系和項目型，然后就開始外包，所以房地產公司他的經營是組合，叫關系組合，不是在做企業，難以突破地區的限制和時間的限制，其實房地產公司他的克服制度是很低的。
記者：應該要思考什么？
史永翔：應該要思考的就是，你如何去創造你的價值，如何穩定地創造你的價值，并且要把你整個的持續的經營相結合起來。從長遠的角度說，我剛才舉的美國的例子，大量的房地產公司還是有階段性的，你如果要走長線的話就必須要做組合。比方說你是不是能夠把二期房的開發跟你結合在一起，把整個城市的經營包括在一起？比方說你在做度假村的租賃業務和你做房地產的新項目的開發組合在一起，這樣有長短進行平衡，如果這些問題沒有進行思考的話，仍然做一些短期項目，那還是一個階段性的東西。
記者：您說過，中國企業你清楚你的敵人嗎？我們的房地產企業，他有敵人嗎？
史永翔：我認為房地產公司到現在，都一直不明確自己的價值取向，他也不清楚他在跟誰博弈，所以房地產公司在經營的過程中，更多是在對機會的挑戰，并不清楚他持續經營的關鍵所在。所以大量的房地產公司還是建立在一種地塊的囤積、項目的組合，那他還是停留在這些問題上，所以房地產公司大部分是投機性的導向。 |
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