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房地產企業“營改增”前的準備工作與土地增值稅嚴格清算的應對策略 |
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| （本課程滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，請撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排！） |
培訓時間：2015年4月24日至26日（4月24日全天報到,25-26日兩天課程）
培訓地點：成都◇人口賓館（成都市青羊區東城根下街24號）
相關費用：2980元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
培訓對象：各房地產企業領導，項目負責人、財會稅收主管領導、財務總監、稅務經理、納稅經辦人員及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。
培訓背景：
“擴大增值稅征收范圍，相應調減營業稅等稅收”是十七屆五中全會和“十二五”規劃確定的加快我國財稅體制改革的重要內容。經過三年多的努力，我國已經在交通運輸業、郵政業、電信業等七個現代服務業實現了營業稅改征增值稅。這是我國貨物和勞務稅收制度的又一次重大改革，也是一項重要的結構性減稅措施，營業稅改征增值稅對優化稅制結構和減輕企業稅收負擔具有重大意義。
2015年稅制改革的重頭戲就是房地產開發企業和建筑施工企業的營業稅改征增值稅。建筑及房地產企業實行營改增，延續增值稅的抵扣鏈條，可以避免重復征稅，可以降低建筑業及房地產業的整體稅負和開發產品的成本，可以促進房價的合理回歸，可以規范企業的納稅行為，避免偷漏稅。
2015年3月20日財政部、國家稅務總局印發了《關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號），明確了企業在改制重組過程中涉及的國有土地、房屋權屬轉移暫不征收土地增值稅，此項政策不適用于房地產開發企業。該文件對房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃會帶來較大沖擊，同時，也預示在營改增的過程中，土地增值稅依然征收，必然推動各地稅務機關對土地增值稅的清算。
為宣傳普及營業稅改征增值稅的稅法知識，協助房地產企業盡快掌握營業稅改征增值稅的操作方法，提前做好營改增的準備工作。幫助房地產企業理解和掌握土地增值稅清算疑難問題，化解涉稅風險，我們特安排此次專題培訓，主要內容如下：
培訓收益：
通過2天學習，您將有以下收獲：
了解房地產企業營改增的基本政策，納稅人身份選擇、計稅方法，稅率和征收率，銷項稅額與進項稅額的計算方法和法定憑證，納稅時間與地點，以及在建項目、竣工待售項目、商業地產的過渡性政策等知識，為即將到來的營改增提前做好準備。
講解土地增值稅清算的各項規定，使學員掌握土地增值稅的清算項目、條件、清算方法，以實例講解土地增值稅清算時開發產品的成本計算方法，土地增值稅的納稅籌劃技巧，以及項目清盤后企業所得稅的清算。
主講專家：劉玉章
我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。金旭紅公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授。長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。
出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第4版）、《房地產企業財稅操作難題精解》和《土地增值稅清算大成》（第3版）等房地產企業財稅實務專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任中央直屬機關高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、冠城大通等多家大型房地產企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。
講授過《房地產企業財稅操作技巧》、《房地產業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》、《房地產企業所得稅匯算清繳》等專題。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。
培訓內容：
上 篇：“營改增”相關文件解讀與前期準備工作（第一天）
一：增值稅納稅人和扣繳義務人
1．營業稅改征增值稅試點納稅人范圍包括哪些？
2．如何確定境內與境外的應稅服務？
3．單位采用承包、承租、掛靠經營方式經營的怎樣確定納稅人？
4．試點納稅人如何分類？劃分標準是什么？
5．哪些試點納稅人必須認定為一般納稅人？哪些納稅人不認定為一般納稅人？哪些納稅人可以申請一般納稅人？
6．怎樣辦理一般納稅人的認定手續？
7．怎樣確定增值稅的扣繳義務人？
8．兩個或者兩個以上的增值稅納稅人怎樣合并納稅？
二：應稅服務和勞務
1．房地產業營改增的征稅范圍包括哪些？
2．哪些勞務和部分現代服務業不屬于應稅服務？
3．房地產業的視同銷售如何判斷？視同銷售的稅務處理方法。
4．房地產企業如何確認銷售收入？怎樣計算銷項稅額？
5．委托境外設計單位或個人進行規劃設計如何扣繳增值稅？
三：稅率和征收率
1． 增值稅的稅率：
⑴ 租賃服務，稅率為17%；
⑵ 交通運輸業、建筑業、銷售不動產和轉讓無形資產，稅率為11%；
⑶ 現代服務業，稅率為6%；
⑷ 零稅率。
2．增值稅的征收率為3%。
3．哪些應稅服務適用增值稅零稅率？怎樣辦理退稅、免稅？
4．哪些應稅服務免征增值稅？
四：應納稅額的計算
1．增值稅計稅方法分幾種？基本公式？
2．一般納稅人的計稅方法，具備什么條件可以選擇簡易計稅方法計稅？
3．房地產企業怎樣計算銷項稅額？怎樣把含稅銷售額換算成不含稅銷售額？
4．什么是進項稅額？房地產企業在采購和接受勞務過程中如何核算進項稅額？
5．營改增后，增值稅專用發票的管理、使用、抵扣以及增值稅發票風險的控制方法
6．增值稅扣稅憑證的認證和申報抵扣期限有何規定？哪些憑證沒有規定認證期限？
7．哪些購進貨物、接受勞務或者應稅服務，其進項稅額不得抵扣？
8．如何計算兼營業務不得抵扣的進項稅額？
9．已抵扣進項稅額的購進貨物、接受應稅勞務者應稅服務發生不得抵扣進行稅額的業務，如何扣減進項稅額？
10．銷售方因服務中止或折讓怎樣扣減銷項稅額？
11．購買方因服務中止或折讓怎樣扣減進項稅額？
12．符合一般納稅人標準不申請辦理一般納稅人有何懲罰性規定？
13．哪些情況適用于按簡易計稅方法計稅？
14．增值稅價外費用的范圍？哪些價外費用可以不計稅？
15．營業稅改征增值稅哪些應稅服務可以差額征稅？
16．納稅人兼營不同稅率的應稅勞務和服務怎樣核算？納稅人兼營營業稅勞務的應怎樣核算？
17．納稅人兼營免稅、減稅項目的應怎樣核算？
18．何謂商業折扣？納稅人發生商業折扣的應怎樣開具發票？
19．納稅人發生銷售退回、銷售折讓、開票有誤等情況如何進行稅務處理？
20．正在開發的在建工程如何進行營改增？
21．已經竣工驗收的待售房地產如何進行營改增？
22．房產和建筑物租賃如何進行營改增？
23．銷售使用過的固定資產如何繳納增值稅？
24．原增值稅一般納稅人兼有應稅勞務的，截止到試點實施之日前的增值稅期末留抵稅額如何處理？
25．扣稅憑證丟失如何處理？
26．一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額可否抵扣？
27．房地產租賃如何實行營改增？
五：納稅、扣繳義務發生時間和納稅地點
1．怎樣確定增值稅納稅義務發生時間？
2．怎樣確定增值稅的納稅地點？
3．納稅人發生增值稅應稅行為，納稅期限、稅款繳庫期是如何規定的？
4．扣繳境外單位和個人的增值稅在哪里納稅？何時納稅？
六：稅收減免
1．營業稅改征增值稅的免稅項目包括哪些？
2．增值稅的應稅項目哪些實行即征即退？
3．納稅人可否放棄免稅、減稅？有何規定？
4．增值稅的起征點有何變化？小微企業的增值稅有何特殊優惠政策？
5．納稅人購置增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用如何抵減增值稅稅額？
七：征收管理
1．營業稅改征增值稅之后對于跨期業務應當如何處理？
2．適用零稅率的應稅服務怎樣辦理退（免）稅？
3．哪些應稅服務不得開具增值稅專用發票？
4．小規模納稅人提供應稅服務，接收方索取增值稅專用發票的應當怎樣辦理？
八：增值稅的會計核算
1．增值稅會計科目的設置
2．小規模納稅人增值稅的賬務處理
3．一般納稅人進項稅額的會計處理
4．一般納稅人銷項稅額的會計處理
5．增值稅視同銷售業務的會計處理
6．增值稅返還、應繳增值稅的會計處理
下 篇：土地增值稅嚴格征管的應對策略（第二天）
一：土地增值地清算的基本規定
1．怎樣確認房地產銷售收入總額？合同面積與實測面積不一致如何進行調整？
2．計算土地增值稅的“扣除項目金額”包含哪些內容？怎樣計算允許扣除的房地產開發費用？
3．土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計算30%的附加扣除額？
4．土地閑置費可否計入“房地產開發成本”？在計算土地增值稅時可否扣除？
5．計算土地增值稅時，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？企業沒有借款費用的，“房地產開發費用”是否按照5％扣除？
6．向個人支付的拆遷補償款憑何種憑證扣除？
7．扣留施工企業的質量保證金如何扣除？
8．怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行清算的項目和要求納稅人進行土地增值稅清算的怎樣劃分？
9．土地增值稅核定征收的條件和程序是怎樣規定的？
10．土地增值稅清算時，補交以前年度稅款是否征收滯納金？
二：土地增值稅的稅收優惠
1．何謂普通標準住宅？有何稅收優惠？如何計算免稅臨界點？
2．新建的商品房裝修費用可否計入房地產開發成本？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？
3．如何轉讓土地使用權可以降低土地增值稅？
4．轉讓土地使用權與房地產合作開發在納稅上有何區別？
5．企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
6．怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？
7．新設立的房地產企業如何確定“籌建期”？
8．企業進行公司制改造有何稅收優惠？房地產企業是否適用？
9．企業合并、分立有何稅收優惠？房地產企業是否適用？
10．單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資有何稅收優惠？房地產企業是否適用？
11．國家征用的房地產有何稅收優惠？怎樣可以享受？
12．利用美化小區環境進行土地增值稅籌劃的案例分析
13．房地產開發企業出售保障性住房是否應預繳土地增值稅？
三：土地增值稅清算時開發產品成本核算
1．土地增值稅清算時，對開發產品要求分類清算還是綜合清算？
2．房地產開發產品分類的方法和原則
3．開發產品成本項目核算的具體內容是什么？土地增值稅的成本范圍與企業所得稅的成本范圍有何差異？
4．直接成本如何計入開發產品成本？
5．間接成本、共同成本如何分配計入開發產品成本？
6．開發產品成本核算方法有何剛性規定？
7．如何利用層高系數法分配建筑安裝成本？
8．實例分析開發產品成本分配計算的程序
9．搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？
10．房地產開發企業注銷前如何對企業所得稅進行清算？ |
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