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房地產企業納稅籌劃與風險防范實戰培訓 |
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| （本課程全年循環滾動開課，如遇開課時間或者地點不合適，您可以撥打010-62278113咨詢最新時間、地點等培訓安排。本課程亦可以安排企業內訓，歡迎來電咨詢相關事宜！） |
【培訓時間】2014年8月14日至16日（14日全天報到，15日至16日兩天課程）
【培訓地點】廈門◇鑫安賓館（廈門市思明區廈禾路867號）
【相關費用】人民幣2880元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
【培訓對象】各房地產企業領導、主管財稅領導、財務總監、財務經理、財務人員以及稅務、會計事務所和各財務咨詢公司的人員。
【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例資料。
【培訓背景】
2014年樓市調控風暴愈演愈烈，《國家稅務總局關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發[2013[67號）、《國家稅務總局關于深入開展土地增值稅清算工作的通知》（稅總函[2013]
658號）、《國家稅務總局關于做好組織稅收收入工作的通知》（稅總發[2014]78號）、《國家稅務總局關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發[2014[31號）等一系列文件的下發劍鋒直逼房地產企業，房地產企業必將成為2014年稅企大戰的主戰場。
面對嚴峻的稽查形式，在市場下行階段，房地產企業該如何躲避風雨？如何與狼共舞？是每個財務人員必須面臨的問題。
本次培訓以房地產企業融資、拿地、開發建設、銷售、注銷五大階段為主線，講述每個階段的稅收疑難問題、納稅籌劃及風險防范，并對發票、三舊改造、政策性搬遷、爛尾樓收購進行解讀，以全程的角度，讓企業在這場稅企大戰中從容應對、游刃有余，是一堂不容錯過的實戰性培訓課程。
【主講專家】李老師
中國注冊稅務師、中國注冊評估師、全國管理咨詢師、北京金旭紅教育咨詢公司咨詢師、著名實戰派地產稅務專家。現擔任多家大中型地產企業和稅務、審計、評估、培訓中介的稅務顧問。從事稅務工作10余年，具有豐富稅務實戰經驗，為多家大型企業及網校做稅務籌劃、稅務培訓等服務，并多次代表稅務機關為納稅人培訓，先后在《注冊稅務師》雜志、《中國稅務報》、《稅務規劃》發表數十篇文章。對各種稅種均有研究，擅長的領域：企業所得稅、土地增值稅、營業稅、企業重組、稅收籌劃、稅務稽查及房地產企業稅收。先后在北京、上海、深圳、廈門、南京、鄭州、沈陽、濟南等40多個城市舉辦過房地產財稅專題講座與培訓，在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結合，講授由淺入深、內容準確、分析透徹、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評。
【主講內容】
第一節：2014年稅務稽查動向及應對技巧
第二節：房地產企業發票的涉稅風險及風險應對
1．發票取得的總原則
2．沒有取得發票稅法允許扣除的特例？
3．發票開具的時限如何把握及特殊規定？
4．甲供材、分包工程發票的開具及業務處理
5．虛開發票及應對策略
6．稅務局稽查的“九字方針”
7．發票開具“三流統一”
8．營改增帶來哪些發票的風險？
第三節：融資階段稅收籌劃及風險防范
1．關聯企業融資或視同融資涉稅風險控制及稅收籌劃
2．關聯企業無償拆借資金深度解析（是否必須納稅調整繳納營業稅和企業所得稅）
3．向民間高利貸融資的涉稅風險及控制策略
4．個人股東向銀行貸款再給企業使用的涉稅風險及控制策略
5．資金池運作模式涉稅風險及風險應對
6．統借統還應把控的風險關鍵點
7．混合性融資“名股實債”涉稅規定及處理技巧
8．利息扣除土地增值稅和企業所得稅的區別及風險把控點
第四節：拿地階段稅收籌劃及風險防范
1．拿地五大方式的財務處理、稅收籌劃及涉稅風險
⑴ 買地（招拍掛、高價摘牌、直接買地）
⑵ 購買股權
⑶ 投資
⑷ 分立
⑸ 其他（合作建房、委托代建等）
2．拿地過程中土地閑置費如何扣除？
3．房地產企業取得土地使用權繳納契稅的依據是什么？企業支付的拆遷補償費、
大市政配套費是否繳納契稅？
4．租用集體土地是否繳納土地使用稅？
5．城鎮土地使用稅與耕地占用稅有什么不同？繳納了耕地占用稅的，是否還要繳納土地使用稅？
6．房地產企業取得土地使用權后，何時開始交納城鎮土地使用稅，何時截止交納城鎮土地使用稅？
7．拆遷補償費應把握的稅收風險點
8．土地一級開發的涉稅處理及稅收風險點
9．土地一級開發的涉稅處理及稅收風險點
10．房地產企業以擴股方式取得土地使用權涉及哪些稅費？
11．房地產企業為了籌集資金，聯合其他企事業單位、個人合作或合資開發房地產項目的，應當怎樣納稅？
12．企業合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優惠？
13．房地產企業購置在建工程，完成開發后再出售怎樣計算營業稅？
14．企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理
⑴ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房
⑵ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）
⑶ 政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設
⑷ 土地出讓金返還用于建設公共配套設施（學校、醫院、幼兒園、體育場館）
⑸ 政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人
⑹ 政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助
第五節：開發建設階段稅收籌劃及風險防范
1．成本方面稅務稽查常見四大問題
2．開發產品計稅成本支出包括哪些具體內容？
3．財務人員必須了解的建安成本指標
4．工程預決算在成本列支中的指導作用
5．營銷設施建造費成本費用如何列支？
6．補計成本如何列支？如果完工當年未取得發票，而在以后年度取得發票的，是扣除在當年呢，還是追溯調整到以前年度呢？
7．4項預提費用稅前扣除的涉稅風險點及企業所得稅、土地增值稅的區別？
8．企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，在實際取得時，如何在稅前扣除？
9．利用地下基礎設施建成的停車場如何核算計稅成本？利用人防工程建成的地下車庫成本費用列支的稅收風險點？
10．人防設施未到位而繳納的人防管理費能否加計扣除？
11．裝飾勞務清包工稅收政策有何變化？
12．甲供材、甲控、甲方提供設備賬務處理及稅收技巧；甲方供材的材料發票是否允許在企業所得稅和土地增值稅稅前扣除？
13．售樓部購買的藝術品如何進行財稅處理？
14．房地產企業交納的土地使用稅在竣工前是否可以入開發成本
15．開發成本列支企業所得稅和土地增值稅差異點
16．房地產企業支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除？是否能在企業所得稅前扣除？
17．土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？
18．單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理？
19．財務費用土地增值稅與企業所得稅扣除的差異及稅收風險點
第六節：銷售階段稅收籌劃及風險防范
1．預交企業所得稅應注意的事項及稅收風險點
2．企業所得稅完工條件與土地增值稅清算條件的區別
3．房地產銷售企業采取銷售時收取高額房款，在一定年限內再逐年返還的方式銷售房屋，應如何確定銷售收入？
4．預收帳款及預售房部分定金首付的涉稅及會計處理辦法？
5．精裝修房（拎包入住）如何計征土地增值稅和企業所得稅？
6．零首付應注意哪些涉稅風險?
7．商住一體樓稅如何核算及稅收籌劃
8．回遷安置房的處理技巧
9．包稅協議涉稅風險及處理技巧
10．代收費用營業稅、土地增值稅、企業所得稅涉稅處理差異及應對技巧
11．“買一贈一”、買房贈禮、摸獎贈車增值稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅如何處理？
12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？
13．房地產企業價外費用涉稅風險及應對技巧
14．稅務稽查稅額能否彌補以前年度虧損以及涉稅處罰？
15．企業發生差旅費、會議費稅前扣除需要提供哪些資料？
16．公益性捐贈稅前扣除應注意的事項
17．政府贊助稅前扣除的技巧
18．福利費的范圍、列支依據及稅收風險點
19．職工教育經費的稅收風險點及風險應對
20．業務招待費納稅評估及風險應對
21．廣告宣傳費列支技巧及稅收風險點
第七節：清算階段稅收籌劃及風險防范
1．注銷前土地使用稅、房產稅、契稅等小稅種納稅風險點
2．房地產企業注銷階段如何解決前期盈利后期虧損事宜
3．項目公司注銷兩個“納稅年度”及兩個“納稅主體”
4．項目公司注銷公司法和稅法的區別
5．公司注銷階段稅務風險規避策略
6．如何計算清算所得稅
7．項目公司注銷的程序與方法
第八節：“三舊改造”風險點及稅務處理
1．“三舊改造”無法回避的問題
2．“三舊改造”面臨的風險——營運、財務、市場風險、社會風險和自然風險
3．利益協調關鍵因素分析
4．“三舊改造”操作基本流程
5．“三舊改造”涉稅處理
第九節：政策性搬遷把控要點及應對技巧
1．政策性搬遷和非政策性搬遷區別（政策性搬遷的三大要素）
2．政策性搬遷收入稅收控制點
3．政策性搬遷各稅種解析（營業稅、土地增值稅、契稅印花稅等）
4．搬遷支出稅收控制點
5．搬遷資產稅務處理及新舊政策的變化
6．政策性搬遷的遞延納稅
第十節：爛尾樓收購運作模式及風險管控解析
1．爛尾樓收購應考慮的主要問題
2．爛尾樓資金運作各種方案及稅收分析
3．開發商收購爛尾樓建設土地增值稅如何加計扣除
4．爛尾樓收購策劃
第十一節：現場互動，學員問，老師答，疑難問題全解決。 |
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