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培訓(xùn)安排：2020年11月12-13日  深圳迎賓館
培訓(xùn)對象：各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財(cái)稅的總經(jīng)理、財(cái)稅總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)會人員，注冊會計(jì)師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
培訓(xùn)費(fèi)用：3880元/人（含授課、場地、資料、會務(wù)、現(xiàn)場咨詢費(fèi)等）
培訓(xùn)背景：
房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，其開發(fā)周期長，稅收復(fù)雜，稅負(fù)重，開發(fā)階段多，投資風(fēng)險(xiǎn)高，成本核算階段復(fù)雜；特別是“營改增”后，國地稅機(jī)構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，個(gè)稅新稅制、社保移交、增值稅重大改革，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來越大，而稅制變革下的籌劃也越來越重要。
本次特訓(xùn)營從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)操盤和財(cái)稅實(shí)操兩個(gè)維度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各階段詳細(xì)解析：從公司架構(gòu)設(shè)計(jì)、公司設(shè)立、籌資、拿地、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售、銷售、自持運(yùn)營、資本運(yùn)作、項(xiàng)目清算資金退出企業(yè)等階段，逐一精講財(cái)稅管控要點(diǎn)；通過提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程、規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)；全流程實(shí)例模擬，讓您輕松應(yīng)對增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)全程財(cái)稅實(shí)務(wù)問題。
課程做到“重實(shí)戰(zhàn)，重實(shí)效，重實(shí)用”，融合大量“法律條款+實(shí)務(wù)操作+經(jīng)典案例”進(jìn)行分析，著重講解房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中財(cái)稅熱點(diǎn)問題，困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)難題將在課程中迎刃而解！幫助學(xué)員搭建一套清晰的房地產(chǎn)財(cái)稅管理體系框架，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)稅精細(xì)化管理。

培訓(xùn)講師：于仁德
注冊稅務(wù)師、注冊會計(jì)師，是實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)講師代表、資深房地產(chǎn)財(cái)稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：房地產(chǎn)企業(yè)全盤財(cái)稅管控核算再造、房地產(chǎn)業(yè)三大清算項(xiàng)目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、企業(yè)成本核算、測算管控、“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對等實(shí)踐方面非常強(qiáng)的財(cái)稅實(shí)務(wù)課，培養(yǎng)了很多財(cái)務(wù)總監(jiān)。深得企業(yè)認(rèn)可。近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)。講課以基層財(cái)稅實(shí)務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財(cái)稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個(gè)個(gè)復(fù)雜的財(cái)稅知識點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實(shí)務(wù)特點(diǎn)分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營實(shí)際，充分利用現(xiàn)行有效財(cái)稅新政解決財(cái)稅疑難問題的能力強(qiáng)。

培訓(xùn)目標(biāo)：
框架建立：從房地產(chǎn)項(xiàng)目特性出發(fā)，以財(cái)稅事前籌劃為主線精講各階段業(yè)務(wù)流程；
思維引導(dǎo)：分析不同操作方法節(jié)稅思路，改變納稅理念，正確應(yīng)對涉稅模糊、疑難問題；
模擬實(shí)戰(zhàn)：運(yùn)用實(shí)用真實(shí)案例，最新稅收政策實(shí)戰(zhàn)解讀，開闊視野，實(shí)現(xiàn)質(zhì)變；
“ 全 ” ：對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全程中涉及的財(cái)稅業(yè)務(wù)全面梳理；
“ 新 ” ：根據(jù)最新政策、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作新方法進(jìn)行業(yè)務(wù)實(shí)操演練；
“ 實(shí) ” ：結(jié)合實(shí)際工作中案例精細(xì)講解，理論與實(shí)操完美融合；
“ 超 ” ：超完整的房地產(chǎn)財(cái)稅管理操作流程，從管理到實(shí)操不同維度深入解析。

培訓(xùn)大綱：

第一節(jié)：房地產(chǎn)行業(yè)管理新形勢
1、金融監(jiān)管
2、行業(yè)監(jiān)管
3、涉稅監(jiān)管
4、應(yīng)對方略
第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)流程
1、房地產(chǎn)公司開發(fā)實(shí)務(wù)中須經(jīng)歷哪些流程？各流程需事先規(guī)劃好哪些財(cái)稅要點(diǎn)和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營綜合稅負(fù)最優(yōu)化？
2、老項(xiàng)目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？新項(xiàng)目如何規(guī)劃好架構(gòu)、商業(yè)模式，才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營前提下財(cái)務(wù)核算管理綜合收益最大化？
3、實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)流程及涉稅規(guī)劃
第三節(jié)：籌建階段
1、財(cái)務(wù)和稅務(wù)上如何劃分企業(yè)籌建期？帳務(wù)如何處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
2、實(shí)例講解如何將籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅計(jì)算和在年度所得稅申報(bào)表中具體填報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)防范
第四節(jié)：設(shè)立階段
1、公司設(shè)立階段應(yīng)注意哪些涉稅要點(diǎn)？在當(dāng)前減稅降負(fù)形勢下，如何事前“預(yù)見”政策及經(jīng)濟(jì)形勢變化，如何規(guī)劃好架構(gòu)保證后續(xù)運(yùn)營中稅負(fù)最優(yōu)化？如何規(guī)避或最小化后續(xù)稅政變化的影響？
2、投資主體如何優(yōu)化、投資比例如何規(guī)劃、公司架構(gòu)如何最優(yōu)規(guī)劃、不同出資方式涉稅分析和規(guī)劃
第五節(jié)：籌資階段
1、當(dāng)前形勢下，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？如何進(jìn)行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？
例如：如何規(guī)劃架構(gòu)解決超金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產(chǎn)生增值稅的稅負(fù)？如何通過資本動作將房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅收入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入
2、不同股權(quán)籌資方式和負(fù)債籌資方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析和籌劃應(yīng)用案例
第六節(jié)：征地階段
1、征地階段相關(guān)稅種政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范
2、拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保證運(yùn)營全稅種綜合稅負(fù)最優(yōu)?
3、不同方式取得土地，如何成本確認(rèn)和帳務(wù)處理？
4、合同如何簽總體稅負(fù)最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)?
例 如：母公司購地子公司開發(fā)如何處理稅負(fù)最優(yōu)？投資、劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅處理及籌劃應(yīng)用
5、不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規(guī)劃實(shí)務(wù)案例
6、拆遷補(bǔ)償?shù)奶幚矸绞骄�講
7、土地價(jià)款銷項(xiàng)稅額抵減是否沖減土地成本？
8、土地使用稅可計(jì)入開發(fā)成本嗎？
9、取得土地的印花稅可否記入土地成本？
10、土地使用稅和耕地占用稅能不能同時(shí)繳納？
11、未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否納契稅？
12、代建保障性住房承受的土地如何納契稅？
13、合作建房及回遷安置房建造如何納稅？
14、如何規(guī)避稅政稅率變動帶來的風(fēng)險(xiǎn)？
15、如何審核合同中的財(cái)稅相關(guān)條款？
第七節(jié)：開發(fā)階段
1、開發(fā)階段相關(guān)稅費(fèi)解析及風(fēng)險(xiǎn)防范：
⑴ 合同印花稅繳納基數(shù)含不含增值稅？
⑵ 開發(fā)企業(yè)如何繳土地使用稅，有哪些可利用的優(yōu)惠空間？
⑶ 用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產(chǎn)稅？
⑷ 委托貸款合同要交印花稅么？
2、增值稅降稅政策后，招投標(biāo)應(yīng)做何應(yīng)對？
3、工程發(fā)包模式如何進(jìn)行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？
4、增值稅減稅之后，如何進(jìn)行盈利預(yù)測和對外報(bào)價(jià)？
⑴ 老項(xiàng)目如何進(jìn)行盈利預(yù)測，如何估計(jì)增值稅、社保減負(fù)帶來的影響？
⑵ 跨期項(xiàng)目如何修正盈利預(yù)測，如何判斷增值稅、社保減負(fù)帶來的影響？如何最大化享受減稅紅利？
⑶ 增值稅、社保雙降后，新項(xiàng)目如何做好盈利預(yù)測，如何對外報(bào)價(jià)？
5、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購策略分析
⑴ 增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應(yīng)商協(xié)商修訂原采購定價(jià)？
⑵ 稅政頻繁變動時(shí)期，如何進(jìn)行采購定價(jià)優(yōu)選供應(yīng)商？如何簽采購合同，最大化己方收益？
6、工程如何發(fā)包雙方稅負(fù)最優(yōu)？如何測算和管控成本？
7、甲供工程業(yè)務(wù)處理方式有哪些？籌劃方式案例精講
8、票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管控
9、開發(fā)成本核算實(shí)例模版應(yīng)用
10、開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)算
11、實(shí)務(wù)應(yīng)用：
⑴ 地下車位的成本分?jǐn)?BR>⑵ 紅線外成本
⑶ 售樓處、樣板間裝修
第八節(jié)：預(yù)售階段
1、預(yù)售階段增值稅如何預(yù)交、開票、申報(bào)、核算？訂金、定金、誠意金等如何開票和涉稅處理?
2、增值稅時(shí)代土地增值稅預(yù)征基數(shù)的確定；未按規(guī)定預(yù)征土地增值稅是否加收滯納金？
3、預(yù)售階段企業(yè)所得稅應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？
⑴ “未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？
⑵ 又如何在季度申報(bào)表和年度申報(bào)表反映？
⑶ 各類費(fèi)用如何最優(yōu)化稅前扣除實(shí)例解析？
⑷ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？有哪些稅籌應(yīng)用點(diǎn)？
4、案例：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面特殊規(guī)定的報(bào)表填報(bào)案例解析？
5、案例：實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段如何進(jìn)行所得稅匯算清繳
第九節(jié)：銷售階段
1、增值稅新政實(shí)施后，增值稅核算、報(bào)表填報(bào)和發(fā)票開具實(shí)例解析
⑴ 增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開票？特殊條款如何判斷和處理好開票稅率？扣除土地價(jià)款后如何開增值稅發(fā)票？
⑵ 增值稅核算的變化、受影響的重點(diǎn)業(yè)務(wù)控制和實(shí)操解析。
2、完工是結(jié)轉(zhuǎn)收入和計(jì)稅成本分界點(diǎn)。開發(fā)流程中會計(jì)在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)前應(yīng)關(guān)注哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品交房時(shí)如何開票？計(jì)稅成本如何確認(rèn)？以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？
3、實(shí)例應(yīng)用：企業(yè)所得稅成本核算模版應(yīng)用
4、土地增值稅清算
⑴ 土地增值稅清算必備知識及清算實(shí)例應(yīng)用。清算后取得發(fā)票咋辦？清算后又
賣房咋辦？清算后收取的補(bǔ)面積差款項(xiàng)如何處理？
⑵ 實(shí)例解析：籌劃應(yīng)對土地增值稅高稅負(fù)方法
5、房產(chǎn)稅和土地使用稅、個(gè)人所得稅、城建稅等風(fēng)險(xiǎn)管控及實(shí)務(wù)應(yīng)用
⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅何時(shí)終止納稅義務(wù)？
⑵ 價(jià)外費(fèi)用如何防范風(fēng)險(xiǎn)？
⑶ 銷售“無產(chǎn)權(quán)地下設(shè)施”如何涉稅處理？
⑷ 銷售“小產(chǎn)權(quán)房”如何涉稅處理？
⑸ 買房贈送禮品如何處理？
⑹ 房屋面積誤差如何處理？
⑺“老帶新”銷售模式如何處理？
⑻ 交房前后物業(yè)費(fèi)如何處理？
⑼ 優(yōu)惠促銷如何涉稅規(guī)劃？
⑽ 裝修房（軟裝）如何涉稅規(guī)劃？
6、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠全解析
第十節(jié)：自持運(yùn)營和清算階段
1、存量資產(chǎn)剝離稅收最優(yōu)方案解析
2、房屋租賃全解析
⑴ 業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)出租、地下建筑出租、免租、售后返租實(shí)例解析
⑵ 企業(yè)出租新、老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？
3、房屋抵債實(shí)例應(yīng)用
4、物業(yè)公司代收費(fèi)的規(guī)劃及案例分析
5、自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營管理？
6、清算分配和注銷階段必須掌握哪些財(cái)稅新政？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？
7、清算所得稅處理：所得稅清算必備知識全解析；清算所得稅的核算及合并分立所得稅處理實(shí)例解析
第十一節(jié)：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

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