培訓安排：2020年11月26-27日 鄭州·百利中州國際飯店
培訓對象：各
房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊
稅務師和企業納稅經辦人員。
培訓費用：3880元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）
培訓背景：房地產行業有其自身獨特的經營特點，在其日常財務核算和稅務管理過程中經常會遇到各式各樣的疑點和難點。如何處理好這些具體業務，積極、主動地管控好財務與稅收風險，是當前房地產行業所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應對困難、化解風險，本期課程特意選取了15個大家在日程工作中關注度較高、處理難度較大、政策把握不準的與房地產開發有關的大問題（涵蓋67個小問題）給大家進行講解。
該課程經過長期打磨和不斷推陳出新，具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學習、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。
該課程適合企業財務高管、會計主管以及所有與財稅有關的工作人員學習使用。通過這次培訓一定能使大家的業務水平與應對能力有一個新的提高。
主講專家：楊汝明我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作近30年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了15年，足跡遍布全國，授課時長約8000課時，培訓學員將近十萬人次，為各地近百個企業做過稅收顧問和納稅籌劃。工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默。
主講內容：一：以不同形式取得土地使用權應如何進行會計核算與稅務處理1、以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環節如何規定？
2、以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？
3、以收購
股權的方式取得土地，土地成本如何確認？
4、以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？
二：“拆遷補償”業務的會計核算與稅務處理1、如何劃分“拆遷補償費”與“土地使用權轉讓支出”？
2、支付拆遷補償費應以什么為合法有效憑據？
3、支付拆遷補償費時應考慮哪些注意事項？
4、在自己原工廠的土地上搞開發，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設發票能入開發成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發生拆遷補償費嗎？
5、返遷房的會計核算與稅務處理：
⑴ 用商品房做返遷房的會計核算與稅務處理
⑵ 用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或者劃撥地）的會計核算與稅務處理
6、關于企業支付“拆遷補償費”合法性問題的思考
三：房地產業發生的項目外建設支出應如何進行會計核算，稅收如何處理？1、項目外建設支出應如何進行會計核算？
2、計算企業所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應如何扣除？
3、外建項目本身是否需要繳納各種稅收？
4、項目外建設支出進項稅能否扣除？
四：房地產企業取得的政府“土地返還款”應如何進行會計與稅務處理1、取得政府給與的“土地返還款”的會計核算
2、取得政府給與的“土地返還款”計算土地增值稅、企業所得稅時如何處理？
3、取得政府給與的“土地返還款”計算增值稅時如何處理？
五：房地產企業購買在建項目進行開發、銷售的會計與稅務處理1、購買在建項目的會計核算
2、購買在建項目支出在計算企業所得稅、土地增值稅時如何扣除？
3、購買在建項目繼續開發建設應如何計算繳納增值稅？
六：營銷設施建造費會計上應該如和進行會計核算與稅務處理1、營銷設施建造費的會計核算
2、營銷設施建造費的企業所得稅處理
3、營銷設施建造費的土地增值稅處理
七：建設銷售精裝房應如何進行會計核算與稅務處理1、精裝房支出的會計核算
2、稅收上關于裝修費用的扣除的規定：⑴ 企業所得稅處理 ⑵ 土地增值稅處理
3、關于簽訂“硬裝交付”合同與“軟裝交付”合同的稅收思考
八：開發成本怎樣分攤更為合理1、土地成本應怎樣分攤，地下設施是否應該分攤土地成本？
2、建筑成本應該怎樣分攤，地下設施是否應該分攤裝修費用？
3、計算分攤地下設施單位成本時應以建筑面積為準還是以使用面積為準？
4、計算企業所得稅時地上配套設施與地下配套設施規定有什么不同？
5、開發產品完工后，還未結算的建安費、未發生的配套設施費應如何計提？
九：建設、銷售地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅、土地增值稅1、未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅？
2、已經銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅？
3、出租地下車庫、車位稅收上應如何處理？
十：房地產開發企業“受托代建房屋”業務的會計與稅務處理1、確認“委托代建”行為應具備哪些基本條件？
2、委托代建行為適用哪些開發產品？
3、委托代建項目的交房驗收與會計核算
4、采取“委托代建”方式可以合理回避哪些稅收？
5、營改增以后“委托代建”項目應按照什么業務征稅？
十一：房地產企業采購業務的管控與稅收風險回避1、增值稅稅負測算方法及采購對象的選擇？
2、為了避免損失，簽訂設定采購合同時對違約金、運費、發票開具應做出哪些具體約定？
3、對“三流不一致”的采購業務應如何管控合同與化解財稅風險？
十二：房地產企業就“甲供材”業務應該如何與乙方進行稅收博弈1、“甲供材”的內涵
2、營改增前后“甲供材”業務的區別
3、“甲供材”與“甲控材”的區別
4、“甲供材”業務稅收規定
5、“甲供材”業務在甲乙雙方的利益博弈與測算技巧
6、“甲供材”業務的合同簽訂技巧
十三：房地產企業未按正常程序經營發生的相關業務應如何處置1、未取得土地使用權之前轉讓、抵押、置換土地應如何計算繳納各項稅款？
2、房地產開發企業在銷售過程中收取的定金，以及取得預售許可證之前，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡等取得的款項，退房違約金，會計上應如何處置，稅收上應如何處理？
3、“錯期開發”應如何讓計算繳納土地使用稅？
4、營改增以后以上業務的政策點會發生哪些改變？
十四：以不同方式銷售開發產品應如何進行會計核算與稅務處理1、“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業等不同銷售模式稅收規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
2、“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？
3、“抵券銷售 — 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
4、“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
5、“售后回租”、“售后回購”業務增值稅、企業所得稅、土地增值稅如何處理？
6、“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？
7、產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理？
8、針對不同的
客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合自己的“正當理由”？
9、房地產企業主動向買房者退差價款，以此刺激消費者買房。對已經簽訂了購房合同且購房合同已經生效的業主所退的差價，房地產公司要不要繳納增值稅，退款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？
10、以房產抵工程款后，房地產企業是否還可以為第三方做按揭貸款手續，這樣做是否違反稅務或銀行有關法律法規，若可以操作，公司怎樣做賬才合適？
11、房地產開發企業對政府限價銷售的房屋應該如何確認銷售收入？
十五：如何處理好房地產企業融資業務中的財稅風險1、負債規模應控制在什么規模為好，如何計算融資規模上下線？
2、選取怎樣的還本付息方式更有利于企業的權益最大化？
3、營改增以后對“統借統還”業務應如何把握？
4、關聯方借款利息稅前扣除應如何計算，一旦發生關聯方借款應如何調整已回避稅收風險？
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