房地產開發經營是資金高度密集的行業，項目拿地及開發建設都需要大量的資金。為了有效的提高資金的使用，節約資金成本，開發商在項目規劃時，一般會將能盡快回現的比如普通住宅、公寓等業態先行開發銷售，而往往會將一些比如幼兒園、學校、會所等公共配套設施延后建設，從而導致這些應分攤的過渡性成本發生滯后。
同時由于開發建設的特殊性，在項目竣工備案交付時，一般很難保證竣工決算金額都能完成工程決算審計，因此會造成工程成本無法在項目竣工備案時準確計量。但企業所得稅法規定，企業在開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案就視同工程完工，并要求在開發產品完工以后，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。
如果已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。因此為了降低稅收支出、提高資金使用效率，房產財務人員會對相關的成本費用進行預提。
實務中，普遍的成本預提類型如下：
（一）未最終辦理結算的出包工程，按照合同金額的10%預提；
（二）尚未建設造或尚未完工的公共配套設施，按預算造價預提建造費用；
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用按繳費標準規定計算預提；
（四）對已辦理最終結算的但尚未取得發票的出包工程預提費用；
（五）對尚未完工或者尚未全額取得發票的甲供工程預提費用。
其中出包工程預提費用金額最大，單項目少則幾千萬，多則幾億、幾十億元，它也是影響房地產企業匯算清繳納稅調整的重點項目。預提費用雖然對房地產企業有利，但如果對預提成本費用的限制性條件和要求控制不到位，就會給房地產企業帶來巨大的稅收風險。通常的風險主要表現在：
（一）預提費用超過規定標準的稅收風險；實踐中，部分房地產企業習慣于依據企業內部制定的項目預算總額的一定比例，或者以預算總額與出包合同累計到票金額的兩者之差數來預提費用，這些做法雖然簡便易行，但與稅收文件對預提費用的規定條件和要求不符，存在較大稅收風險。
（二）未取得相關合法、有效發票的稅收風險；依據31號文件第34條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本。因此，出包工程辦理最終結算后，前期已預提費用在本年度匯繳期到期前未取得相關合法、有效發票的，在年度企業所得稅匯算清繳時應進行納稅調整處理。
（三）無法提供充分的證明資料的稅收風險。出包工程未辦理結算而未取得全額發票的，其發票不足金額可以預提，但應提供工程預（決）算書、工程施工合同、建設工程結算書等證明資料，否則不得預提該項費用。
作為財務人員，既要保證企業提高資金使用效率，同時還要保證企業避免不必要的稅務風險，那么就必須要對相關的稅收法規清楚的了解。對于房地產企業來說，預提成本影響最大的三個稅種為增值稅、土地增值稅、企業所得稅。
（一）增值稅：
根據財稅（2016）36號文及《增值稅暫行條例實施細則》等相關稅法規定，增值稅應納稅額=銷項稅額-進項稅額，因此在銷項稅額既定的情況下，進項稅額就決定了房地產企業應納增值稅的金額。而進項稅額的抵扣，又有嚴格的要求，即必須要有合法合規的票據，或是增值稅專票、或是海關繳款書或是通行費電子普通發票，按照票面上注明的金額作為進項稅額，也可以對一些比如農產品收購發票/銷售發票、高鐵票、等按照票面金額計算進項稅額。但是，預提成本費用由于尚未取得發票，因此無法按照相關規定進行進項稅額抵扣，從而導致企業提前繳納增值稅，占用企業資金。
（二）土地增值稅：
《土地增值稅清算管理規程》二十一條規定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。
（三）企業所得稅：
依據國稅發[2009]31號規定，房地產企業可以對出包工程、報批報建費用、物業完善費用和公共配套設施成本進行預提費用，但是第三十二條規定僅有以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本可以預提，其他費用均應為實際發生的成本。
1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
此條款正確的預提費用標準為：
【（預提費用金額≤未竣工結算出包工程的發票不足金額）÷未辦理竣工結算的出包工程的合同總金額】≤10％。
2、公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
根據以上分析，房地產企業在對相關成本進行預提時，一定要嚴格對照稅法文件規定的相關限制條件和要求執行，避免帶來不必要的稅收風險。
來源：焦點財稅；作者：胡嵐
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