您的位置：企業(yè)培訓(xùn)網(wǎng) > 管理學(xué)堂 > 資本財(cái)務(wù) > 母公司招拍掛全資子公司開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略母公司招拍掛全資子公司開發(fā)模式的由來(lái)
房地產(chǎn)公司異地招拍掛土地，通常會(huì)按照當(dāng)?shù)卣笤诋?dāng)?shù)爻闪⒐荆信膾熘巴ǔ．?dāng)?shù)毓旧形闯闪ⅲ髽I(yè)通常是在確認(rèn)招拍掛成功后再設(shè)立當(dāng)?shù)毓荆@就涉及到土地手續(xù)變更問(wèn)題。
2006年國(guó)土資源部出臺(tái)的《關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào)）文件中，就已經(jīng)明確了這種操作方式：
“申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》；也可按約定直接與新公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。”
也就是說(shuō)，政府同意這種因新公司設(shè)立時(shí)間差而導(dǎo)致的土地手續(xù)變更。并愿意配合簽署變更協(xié)議和土地手續(xù)辦理。
實(shí)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略
理論與實(shí)務(wù)永遠(yuǎn)有差距，實(shí)務(wù)中這種模式出現(xiàn)諸多爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)將我們主要遇到過(guò)的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略分析如下：
1、變更協(xié)議究竟是兩份還是三方？
房地產(chǎn)公司（母公司）招拍掛后先同政府簽署國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，后面按照約定設(shè)立項(xiàng)目公司的，項(xiàng)目公司協(xié)議如何簽署？國(guó)土資源部的文件給了兩種方法：可以簽署變更協(xié)議，也可以同項(xiàng)目公司新簽協(xié)議。變更協(xié)議代表這事情是從母公司延續(xù)過(guò)來(lái)的，如果新簽協(xié)議，那就相對(duì)簡(jiǎn)單，可以視為項(xiàng)目公司直接從政府手中取得土地。
稅法對(duì)協(xié)議的要求是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司”，這里特別要注意一定是三方協(xié)議，我們實(shí)務(wù)中遇到過(guò)政府直接同項(xiàng)目公司簽署變更協(xié)議的，這從法律上和邏輯上都是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模胰菀滓l(fā)未來(lái)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
2、土地價(jià)款支付后的出讓金票據(jù)應(yīng)該開給誰(shuí)？
通常情況下，房地產(chǎn)母公司繳納土地出讓金后，政府會(huì)將出讓金票據(jù)開給母公司，未來(lái)簽署項(xiàng)目公司變更協(xié)議后，理論上應(yīng)該講出讓金票據(jù)換成項(xiàng)目公司，但實(shí)務(wù)中票據(jù)更換非常艱難。
雖然稅法文件中并未明確提到出讓金票據(jù)更換問(wèn)題，但很多地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在這里提出異議，我們的建議是兩個(gè)：
第一，如果已經(jīng)預(yù)判要設(shè)立項(xiàng)目公司，母公司繳納土地出讓金時(shí)咱不要開具專用票據(jù)，待項(xiàng)目公司簽署變更協(xié)議后直接開具即可；
第二，如果已經(jīng)開具給母公司，項(xiàng)目公司可以寫一個(gè)情況說(shuō)明或者備忘錄，就票據(jù)無(wú)法更換事宜尋求政府背書，由土地管理部門蓋章確認(rèn)即可。
3、如何理解項(xiàng)目公司100%由母公司控股？
稅法中特別注明了這一條看起來(lái)是為了防止土地使用權(quán)在這個(gè)變更環(huán)節(jié)被轉(zhuǎn)讓，但是否意味著未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目公司永遠(yuǎn)都必須是房地產(chǎn)母公司100%持股？這同樣是稅企爭(zhēng)議較大的地方，我們的看法是稅法中的條款指的是變更協(xié)議簽署的當(dāng)期，未來(lái)項(xiàng)目公司股權(quán)是否轉(zhuǎn)移或者是否有新的投資人加入進(jìn)來(lái)都屬于經(jīng)營(yíng)正常情況，并不能因此而質(zhì)疑當(dāng)初變更時(shí)的操作模式。
來(lái)源：焦點(diǎn)財(cái)稅；作者：李舟
