在地產開發(fā)企業(yè)，往往很多小的開發(fā)商會因為資金鏈斷裂等原因，考慮將未開發(fā)完成的項目出手轉讓，在建項目的轉讓方式各不相同，本次就在建項目直接出售過程中的涉稅做如下分析：
一、房地產在建項目轉讓限制條件
根據(jù)《城市房地產管理法》所規(guī)定的房地產轉讓的法定條件如下：
(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;
(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。
也就是說轉讓在建項目是有條件限制的，開發(fā)達到投資總額的25%以上是在建項目轉讓的必要條件，并非在任何情況下都可以出手轉讓。
例：甲公司有一處在建項目（新項目），預計總投資20億元（其中土地使用權4億元），由于甲公司資金鏈斷裂現(xiàn)將此項目對外轉讓，截止轉讓前發(fā)生建造成本5.2億元，達到轉讓條件。現(xiàn)甲公司以15億元的評估價轉讓給乙公司，后續(xù)乙公司仍需投資部分建設資金完成項目后期建設。（不考慮相關附加稅因素，增值率未超過50%，稅率為30%。）
二、轉讓方涉稅分析
1、增值稅
根據(jù)營改增36號文件規(guī)定，轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照“銷售不動產”繳納增值稅。在此需要注意的是區(qū)分在建工程是老項目還是新項目，所適用不同的計稅方法。
甲公司需繳納增值稅：（15-4-5.2）/1.09*0.09=0.48億元
2、土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應依照本條例繳納土地增值稅。很多財務人員在此處會有一個疑惑，轉讓方在土增清算時對于在建工程部分是否可以加計扣除？
由于在建項目轉讓方按銷售不動產稅目計征增值稅，與此同時轉讓方在計交土地增值稅時，應按照《土地增值稅暫行條例》計算。同時享受可加計扣除20%的優(yōu)惠政策。
甲公司需繳納土地增值稅:(15/1.09-(4+5.2)/1.09-（4+5.2）/1.09*0.2)*30%=1.1億元
3、企業(yè)所得稅
根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，轉讓在建項目可視為企業(yè)財產的銷售轉讓，應根據(jù)相關稅法規(guī)定，計繳企業(yè)所得稅。轉讓方也應按銷售不動產適用稅率，給被轉讓方開具相應的增值稅發(fā)票或其他合理的扣稅憑證，以免受讓方企業(yè)所得稅前無法正常扣除。
甲公司需繳納企業(yè)所得稅:(15/1.09-4-5.2-0.48-1.1-0.0068)*0.25=0.74億元
4、印花稅
根據(jù)印花稅暫行條例及實施細則規(guī)定，在建項目的轉讓應依據(jù)產權轉移書據(jù)項目繳納印花稅。其計稅依據(jù)應為在建項目轉讓合同的不含稅價款。
甲公司需繳納印花稅:15/1.09*0.0005=0.0068億元
三、受讓方涉稅分析
1、契稅
國家稅務總局關于土地使用權轉讓契稅計稅依據(jù)的批復中規(guī)定，土地使用者將土地使用權及附著物、構筑物轉讓給他人，應按照轉讓的總價款計征契稅。營改增之后財政部對于其計稅依據(jù)做了新的規(guī)定，在2016年5月1日后應按照不含增值稅價格作為，在建項目轉讓的計稅依據(jù)。
乙公司需繳納契稅:15/1.09*0.03=0.41億元
2、印花稅
印花稅計繳辦法同上述轉讓方相同。
乙公司需繳納印花稅:15/1.09*0.0005=0.0068億元
3、受讓方取得在建項目如何入賬？
在受讓方取得轉讓方的在建項目，同時需要取得合規(guī)有效的入賬票據(jù)，才能保證后續(xù)所得稅及土地增值稅，稅前扣除不受損失。
受讓方采用一般計稅方法的，在取得老項目時應取得5%的銷售不動產專用發(fā)票，若為新項目即需取得稅率9%的增值稅專票。受讓方財務人員在入賬時需要將項目土地和建造成本分別，計入“開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費”“開發(fā)成本-建筑安裝工程費”等科目核算，各自價值一般實務中可以參考項目轉讓評估報告。在后期受讓方最終項目清算時此部分轉讓價款是否可以加計扣除，在實務中是有爭議的。
依據(jù)天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告（2016年第25號）第七條規(guī)定，受讓的在建工程再轉讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據(jù)實扣除，但不能加計扣除，后續(xù)投入的各項開發(fā)成本及費用按照土地增值稅清算的有關規(guī)定處理。
對于這一問題，后期清算時若沒有明確的地方性文件規(guī)定不可加計扣除，則需要與當?shù)囟悇詹块T做好溝通工作。
來源：焦點財稅；作者：李星凡，焦點財稅項目咨詢助理
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