最近，總有客戶咨詢房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的土地成本怎么分攤？是按照建筑面積法還是占地面積法，傻傻的搞不清楚。本文通過案例解析，幫您快速掌握土地成本分攤的步驟及分攤方法。
案例
某房地產(chǎn)公司2017年2月通過招拍掛取得一塊土地，繳納土地出讓金及契稅共計41,200萬元。土地證上注明的土地面積為40畝（約26,667㎡）。該項目規(guī)劃總建筑面積為172,245㎡，分兩期開發(fā)。
一期全部為高層住宅，規(guī)劃指標上注明的占地面積為18畝（約12,000㎡），總建筑面積為60,302.45㎡，地下車庫無產(chǎn)權(quán)，不計算容積率。
二期為綜合體，規(guī)劃指標上注明的占地面積為22畝（約14,667㎡），總建筑面積為111,942.55㎡（A、B、C座1-4層配建商業(yè)，建筑面積合計為15,791.88㎡）。其中A座為高層住宅，建筑面積21,006.45㎡（其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為2252.47㎡），基底面積為1,079㎡；B座為高層辦公，建筑面積23,564.34㎡（其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為5,475.99㎡），基底面積為746㎡ ; C座為高層辦公，地上建筑面積48,794.23㎡（其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為8,063.42㎡），基底面積為1,545㎡; 地下建筑面積18,577.53㎡，為有產(chǎn)權(quán)車位，屬于計算容積率的面積。
解析
一、土地成本在各期之間的分配：
因為該項目分兩期開發(fā)，因此先要將土地成本在一、二期之間進行分攤，計算方法如下：
一期應(yīng)分攤的土地成本=41,200*（18/40）=18,540萬元
二期應(yīng)分攤的土地成本=41,200*（22/40）=22,660萬元
政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十九條規(guī)定分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。
二、期內(nèi)土地成本的分配
（一）一期項目全部為住宅，雖有地下車庫，但是由于無產(chǎn)權(quán)且不計算容積率，因此地下車庫部分不分攤土地成本。所以一期土地成本18,540萬元，全部分配給住宅。
（二）二期項目有住宅、辦公、商業(yè)，以及地下車位，由于地下 車位有產(chǎn)權(quán)，且建筑面積在計算容積率中包含，因此地下車位與住宅、辦公、商業(yè)同為成本分攤對象，分攤土地成本，計算如下：
1、根據(jù)基底面積計算A、B、C座各應(yīng)該分攤的土地成本
由案例可知，A座基底面積為1,079㎡；B座基底面積為746㎡ ; C座為基底面積為1,545㎡。則：
A座應(yīng)分攤的土地成本=22,660*[1,079/（1,079+746+1,545）]=7,255.23萬元
B座應(yīng)分攤的土地成本=22,660*[746/（1,079+746+1,545）]=5,016.13萬元
C座應(yīng)分攤的土地成本=22,660*[1,545/（1,079+746+1,545）]=10,388.64萬元
2、根據(jù)建筑面積計算各業(yè)態(tài)應(yīng)該分攤的土地成本
（1）A座總建筑面積為21,006.45㎡，其中商業(yè)面積為2,252.47㎡
住宅的建筑面積=21,006.45-2,252.47=18,753.98㎡
住宅的建筑面積比=18,753.98/21,006.45=89.28%
商業(yè)的建筑面積比=2,252.47/21,006.45=10.72%
住宅應(yīng)分攤的土地面積=7,255.23*89.28%=6,477.47萬元
商業(yè)應(yīng)分攤的土地面積=7,255.23*10.72%=777.76萬元
（2）B座總建筑面積為23,564.34㎡，其中商業(yè)面積為5,475.99㎡
辦公的建筑面積=23,564.34-5,475.99= 18,088.35㎡
辦公的建筑面積比=18,088.35 /23,564.34=76.76%
商業(yè)的建筑面積比=5,475.99/23,564.34=23.24%
辦公應(yīng)分攤的土地面積=5,016.13*76.76%= 3,850.46萬元
商業(yè)應(yīng)分攤的土地面積=5,016.13*23.24%= 1,165.67萬元
（3）C座地上建筑面積為48,794.23㎡，其中商業(yè)面積為8,063.42㎡）。地下建筑面積18,577.53㎡（為車庫面積）
C座總建筑面積=48,794.23+18,577.53=67,371.76㎡
辦公的建筑面積=48,794.23-8,063.42=40,730.81㎡
辦公的建筑面積比=40,730.81/67,371.76=60.46%
商業(yè)的建筑面積比=8,063.42/67,371.76=11.97%
車庫的建筑面積比=18,577.53/67,371.76=27.57%
辦公應(yīng)分攤的土地面積=10,388.64*60.46%=6,280.64萬元
商業(yè)應(yīng)分攤的土地面積=10,388.64*11.97%=1,243.37萬元
車庫應(yīng)分攤的土地面積=10,388.64*27.57%=2,864.63萬元
（三）各業(yè)態(tài)的土地成本如下：
住宅的土地成本= 6,477.27萬元
辦公的土地成本= 3,850.46+6,280.64=10,131.10萬元
商業(yè)的土地成本= 777.96+ 1,165.67+1,243.37=3,178萬元
車庫的土地成本=2,864.63萬元
政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十九條規(guī)定（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。
總結(jié)
通過以上案例的計算分析，我們可以總結(jié)出土地成本的分攤首先以占地面積為第一分攤方法，這個主要用于分期開發(fā)時，在各期之間分攤土地成本時選用，以及同期開發(fā)的樓棟之間土地成本分攤時采用占地面積進行分攤。而對于單棟樓上既有住宅、又有商業(yè)、車位各業(yè)態(tài)并存的情況下，土地成本分攤則只能采取建筑面積法。
土地是房地產(chǎn)項目開發(fā)最主要的成本項目，約占到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的30%左右。土地成本在房地產(chǎn)項目不同類型及業(yè)態(tài)的之間的分攤問題，對增值稅、企業(yè)所得稅沒有多大的影響，但是卻是土地增值稅清算的關(guān)鍵。采用不同的分攤方法，所計征的土地增值稅稅額存在明顯差異；由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除費用和開發(fā)費用計提基數(shù)的重要組成部分，不同的分攤方法將再次放大這種差異；所以在土地成本分攤方法的選擇上尤為重要，因此要堅持“合理、合規(guī)”。具體操作時應(yīng)結(jié)合項目的實際情況采取最妥當?shù)姆謹偡椒ǎＷC企業(yè)的稅收成本最低。
來源：焦點財稅；作者：胡嵐
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