最近有好幾位朋友來咨詢，企業購買房產繳納的契稅計入房產原值嗎？計入房產原值的契稅也需要作為房產稅計稅基數嗎？
現在，我們來討論一下上述問題。
一、企業購買房產繳納的契稅計入房產原值嗎？
需要計入房產原值。
企業購買的房產在會計上通常作為固定資產核算，根據《企業會計準則第4號一固定資產》規定，外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。因此，企業購買房產時繳納的契稅，應該計入固定資產原值。企業按照該房產的賬面原值按月計提折舊，并根據固定資產的用途計入相關資產的成本或者當期損益。
二、計入房產原值的契稅也需要作為房產稅計稅基數嗎？
觀點一：契稅需要做為房產稅計稅基數。
政策依據：《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）文件第一條：“關于房產原值如何確定的問題中規定：對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。”
觀點二：契稅不需要做為房產稅計稅基數。
相信有些朋友此刻就疑惑了。既然根據《企業會計準則第4號一固定資產》和財稅〔2008〕152號文件，契稅計入了房產原值就需要做為房產稅計稅基數，為何又不需要作為房產稅計稅基數？這豈不違背了財稅〔2008〕152號文件政策嗎？
理由有兩方面：
1. 依照房產原值計稅的房產，指的是土地使用權在會計核算時未計入房產原值的情況。《新會計準則第6號——無形資產》應用指南中：“外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。”
2. 根據《上海市財政局 國家稅務總局上海市稅務局 上海市房屋管理局關于本市開展對部分個人住房征收房產稅試點若干問題的通知》（滬財發〔2020〕18號，自2021年1月28日起執行），上海市房產稅的計算公式：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%×稅率。新購住房單價是個人住房繳納房產稅的關鍵因素。即：新購住房的購買價格是繳納房產稅的關鍵因素。
個人住房房產稅的計稅基數不含稅契稅，與契稅無關。以此類推，企業購買的房產稅計稅基數，亦不應該包含契稅。而且，契稅是購買房產時繳納的稅金，若將其再作為房產稅計稅基數，對納稅人而言，納稅負擔過重，不符合國家目前給企業降稅減負的愿望。
個人傾向于第二種觀點。以上出自個人觀點，歡迎交流探討。
來源：焦點財稅；作者：馬愛君
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