最近有好幾位朋友來咨詢，企業(yè)購買房產(chǎn)繳納的契稅計入房產(chǎn)原值嗎？計入房產(chǎn)原值的契稅也需要作為房產(chǎn)稅計稅基數(shù)嗎？
現(xiàn)在，我們來討論一下上述問題。
一、企業(yè)購買房產(chǎn)繳納的契稅計入房產(chǎn)原值嗎？
需要計入房產(chǎn)原值。
企業(yè)購買的房產(chǎn)在會計上通常作為固定資產(chǎn)核算，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號一固定資產(chǎn)》規(guī)定，外購固定資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費、使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務(wù)費等。因此，企業(yè)購買房產(chǎn)時繳納的契稅，應(yīng)該計入固定資產(chǎn)原值。企業(yè)按照該房產(chǎn)的賬面原值按月計提折舊，并根據(jù)固定資產(chǎn)的用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益。
二、計入房產(chǎn)原值的契稅也需要作為房產(chǎn)稅計稅基數(shù)嗎？
觀點一：契稅需要做為房產(chǎn)稅計稅基數(shù)。
政策依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）文件第一條：“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題中規(guī)定：對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。”
觀點二：契稅不需要做為房產(chǎn)稅計稅基數(shù)。
相信有些朋友此刻就疑惑了。既然根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號一固定資產(chǎn)》和財稅〔2008〕152號文件，契稅計入了房產(chǎn)原值就需要做為房產(chǎn)稅計稅基數(shù)，為何又不需要作為房產(chǎn)稅計稅基數(shù)？這豈不違背了財稅〔2008〕152號文件政策嗎？
理由有兩方面：
1. 依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，指的是土地使用權(quán)在會計核算時未計入房產(chǎn)原值的情況。《新會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南中：“外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。”
2. 根據(jù)《上海市財政局 國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局 上海市房屋管理局關(guān)于本市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點若干問題的通知》（滬財發(fā)〔2020〕18號，自2021年1月28日起執(zhí)行），上海市房產(chǎn)稅的計算公式：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%×稅率。新購住房單價是個人住房繳納房產(chǎn)稅的關(guān)鍵因素。即：新購住房的購買價格是繳納房產(chǎn)稅的關(guān)鍵因素。
個人住房房產(chǎn)稅的計稅基數(shù)不含稅契稅，與契稅無關(guān)。以此類推，企業(yè)購買的房產(chǎn)稅計稅基數(shù)，亦不應(yīng)該包含契稅。而且，契稅是購買房產(chǎn)時繳納的稅金，若將其再作為房產(chǎn)稅計稅基數(shù)，對納稅人而言，納稅負(fù)擔(dān)過重，不符合國家目前給企業(yè)降稅減負(fù)的愿望。
個人傾向于第二種觀點。以上出自個人觀點，歡迎交流探討。
來源：焦點財稅；作者：馬愛君
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