一、什么是投資性房地產？
投資性房地產是指，為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，并應當單獨計量和出售。包括已出租的土地使用權、房產、持有并準備增值后轉讓的土地使用權。但企業計劃卻尚未出租的土地使用權、閑置土地以及轉租的房產建筑物、房產企業持有以備出售的商品房都不屬于其范圍內。
二、投資性房地產的后續計量模式
企業通常采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，滿足特定條件也可采用公允價值模式計量，但同一企業只能采用一種模式計量。
三、成本模式下轉換賬務分析
（1）自用房產轉換為投資性房地產如何賬務處理？
2018年5月1日甲公司將一項按照成本模式計量的固定資產轉換為投資性房地產。該固定資產轉換前的賬面原價6000萬元，已計提折舊300萬元，已計提減值準備200萬元，轉換日的公允價值為7500萬元。
借：投資性房地產 6000萬
累計折舊 300萬
固定資產減值準備 200萬
貸：固定資產 6000萬
投資性房地產-累計折舊300萬
投資性房地產-減值準備200萬
（2）投資性房地產轉換為自用房產如何賬務處理？
2019年7月1日甲公司將一項按照成本模式計量的投資性房地產轉換為固定資產。該固定資產轉換前的賬面原價4000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，轉換日的公允價值為3850萬元。
借：固定資產 4000萬
投資性房地產-累計折舊200萬
投資性房地產-減值準備100萬
貸：投資性房地產4000萬
累計折舊 200萬
固定資產減值準備100萬
總結：在以成本模式計量下自用房產與投資性房地產之間互相轉換，資產都以其原價入賬，累計折舊、減值準備結轉至對方資產的對應科目核算。
四、公允價值模式下轉換賬務分析
（1）自用房產轉換為投資性房地產如何賬務處理？
2018年1月甲公司自行建造了一幢辦公大樓，2019年1月該辦公樓達到預定可使用狀態并投入使用，該辦公樓的入賬成本為3650萬元，預計使用20年，凈殘值50萬元。2020年7月，甲公司將辦公樓出租給乙公司，租賃期開始日為2020年7月1日，轉換日辦公樓的公允價值為4000萬元，該投投資性房地產公允價能可靠計量。自用房地產月折舊金額：（3650-50)/20/12=15萬元
轉換日賬務處理：
借：投資性房地產-成本 4000萬
累計折舊 270萬
貸：固定資產 3650萬
其他綜合收益 620萬
（2）投資性房地產轉換為自用房產如何賬務處理？
2018年1月甲公司自行建造了一幢辦公大樓，2019年1月該辦公樓達到預定可使用狀態并投入使用，甲公司于2019年1月與乙公司簽訂租賃合同租賃期為1年，該辦公樓的入賬成本為4500萬元，預計使用20年，凈殘值50萬元。2020年1月，甲公司將辦公樓收回自用，轉換日辦公樓的公允價值為5000萬元，該投資性房地產公允價能可靠計量。
借：固定資產5000萬
貸：投資性房地產-成本4500萬
---公允價值變動 500萬
借：投資性房地產-公允價值變動 500萬
貸：公允價值變動收益 500萬
總結：在公允價值計量模式下需要注意的有三點：一無論是自用房產轉投資性房地產亦或反之，資產都以公允價值入賬；二是在自用房產轉投資性房地產時，公允價值變動出現貸方差額應計入“其他綜合收益”科目，借方差額計入“公允價值變動收益”科目，若為投資性房地產轉自用房產，公允價值變動借貸方差額都應計入“公允價值變動收益”科目。三是公允價值模式下資產不計提累計折舊及減值準備。
五、自用房產與投資性房地產轉換涉稅分析
（1）增值稅
企業取得房產，前期自己使用作為固定資產入賬，不涉及增值稅，若根據經營需要將其轉租，該資產轉為投資性房地產，則需要根據出租資產的合同收入繳納增值稅及附加，增值稅分別按本企業適用稅率5%或9%繳納。投資性房產轉自用房產不涉及流轉稅。
（2）房產稅
根據房產稅暫行條例規定，企業在自用房產期間作為固定資產，房產稅繳納應依照房產原值一次減去10%-30%后的余值按1.2%的稅率從價計征，將自用房產轉為投資性房地產后，應根據資產出租的合同租金收入，按12%稅率從租計征。投資性房產轉自用房產則反之。
（3）企業所得稅
根據企業所得稅相關稅法規定，企業采用成本模式后續計量的情況下，無論是自用房產轉投資性房產亦或反之，都以企業每期計提的固定資產折舊費用、日常維護修理費用等作為成本費用計算應納稅所得額。企業采用公允價值模式后續計量，自用房產轉為投資性房產公允價值變動，產生貸方差額計入“其他綜合收益”科目不影響所得稅利潤，將投資性房產轉為自用房產時公允價值變動，計入“公允價值變動收益”科目，根據借貸方差額對應調增或調減營業利潤即可。
（4）印花稅
根據印花稅暫行條例規定，房產自用期間作為固定資產不涉及印花稅，將自用房產轉為投資性房地產應根據簽訂的合同租金收入，按照財產租賃所得以千分之一的稅率繳納印花稅。
信息來源：焦點財稅；作者：李星凡
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