很多當(dāng)?shù)氐闹行?a href=/html/fangchan/index.htm target=_blank>房地產(chǎn)企業(yè)名下有土地，但是隨著國家層面及各地樓市調(diào)控政策的不斷深化和加強，這些企業(yè)由于資金的問題存活越來越難，因此被一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)吞并，吞并的過程中很多企業(yè)選擇了以股權(quán)收購模式來操作，那么這種模式具體如何操作、為什么要選擇這種模式，這種模式存在哪些風(fēng)險，這些風(fēng)險如何規(guī)避，今天試著和大家分析討論一下。
01、股權(quán)收購業(yè)務(wù)模式
1.股權(quán)轉(zhuǎn)讓
收購方通過受讓目標(biāo)公司（主要指目標(biāo)房地產(chǎn)項目所屬公司）的全部或者部分股權(quán)方式，通過行使股東權(quán)利的方式間接獲得對目標(biāo)公司以及目標(biāo)項目的控制和開發(fā)權(quán)利。
這種模式適用于被收購公司為項目公司，業(yè)務(wù)簡單，名下只有一塊土地，沒有其他的業(yè)務(wù)。
2.資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)并購中的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是指母公司將目標(biāo)項目資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)至其全資子公司，再通過收購子公司的全部或部分股權(quán)來實現(xiàn)對目標(biāo)項目的開發(fā)。
這種模式適用于母公司歷史比較悠久，除了該塊土地業(yè)務(wù)外還有大量的其他與該地塊沒有關(guān)系的業(yè)務(wù)。
這種模式下需要注意的是，由于資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)過程按照賬面凈值計算，存在稅負上的優(yōu)勢，故稅務(wù)局要求自股權(quán)轉(zhuǎn)讓或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成之日起連續(xù)12個月內(nèi)不得改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動。
02、股權(quán)收購模式的優(yōu)勢
1.省時省事
在房地產(chǎn)收收購項目中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是目標(biāo)公司的股東發(fā)生變化，法律意義上的開發(fā)主體并沒有發(fā)生變更，因此各項資產(chǎn)無需作為銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續(xù)；項目開發(fā)中的各種證照、法律文件等只要在有效期內(nèi)，均無需進行任何變更，只需收購方與出讓方達成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理工商變更登記，再進行董事、監(jiān)事改選即可。
同時，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與其他收購模式相比，在一定程度上規(guī)避了房地產(chǎn)類項目轉(zhuǎn)讓時常見的附加條件，即須“完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”的規(guī)定。因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律程序上操作簡單，可以為項目開發(fā)節(jié)省大量時間。
2.交易時交易雙方的稅負相對較輕
房地產(chǎn)企業(yè)收購屬于重大涉稅交易，在整個交易對價中，稅收成本占據(jù)了較大的比例，而不同的并購方式對后續(xù)稅負的種類及金額都會產(chǎn)生重大影響。因此，在擬訂交易前期對交易模式進行策劃時，稅負承擔(dān)是尤為重要的一個考量因素。在股權(quán)收購模式下，收購方免征契稅，僅需要繳納印花稅即可，而被收購方僅需要繳納印花稅、企業(yè)所得稅即可。而在在資產(chǎn)收購模式下，收購方需要繳納成交價3%-5%的契稅以及合同所載金額0.5‰的印花稅。被收購方則需要繳納契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。
因此，通過比較可以發(fā)現(xiàn)相較于資產(chǎn)收購模式，在股權(quán)收購的交易模式下，不論是收購方還是被收購方的稅負都較輕，尤其是被收購方可以減免增值稅和土地增值稅。
03、股權(quán)并購模式的風(fēng)險及建議
1.或有債務(wù)的風(fēng)險
或有債務(wù)是指尚未到期或?qū)戆l(fā)生的可能性很大的債務(wù)，主要包括：為第三方擔(dān)保形成的債務(wù)、未決訴訟 (或潛在訴訟)形成的債務(wù)、潛在行政罰款導(dǎo)致的債務(wù)、票據(jù)責(zé)任導(dǎo)致的債務(wù)等。由于或有債務(wù)在房地產(chǎn)類項目轉(zhuǎn)讓時尚未發(fā)生，金額也尚未確定，所以在項目收購中較易被遺漏或者被出讓方隱瞞，但一旦發(fā)生，很可能從根本上改變項目價值，使收購方在項目收購后陷入債務(wù)困境。
建議：
（1）在項目收購的前期準(zhǔn)備階段，收購方可聘請專業(yè)的律師、會計師等，對目標(biāo)公司及項目進行全面的盡職調(diào)查，查清被收購目標(biāo)公司的真實財務(wù)狀況；
（2）可約定收購方向出讓方分期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓費，根據(jù)或有債務(wù)金額確定時間期適當(dāng)調(diào)整尾款支付時間和金額，確保收購方權(quán)益。
（3）起草完善的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收購方可在協(xié)議中明確約定出讓方對或有債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保義務(wù)。或根據(jù)項目實際情況，使出讓方保留目標(biāo)公司的一定比例股份，這樣既能給出讓方一定遠期收益預(yù)期，促使其積極行使職責(zé)，進而加快交易流程；同時，也可通過協(xié)議約定，對目標(biāo)公司的或有負債承擔(dān)不可撤銷的無限連帶清償責(zé)任。
2.目標(biāo)公司員工的風(fēng)險
收購方如不能妥善安置項目公司的老員工，很可能會帶來勞務(wù)糾紛，甚至引發(fā)群體性事件。屆時，不僅收購方會經(jīng)濟受損、聲譽受損、商業(yè)秘密外泄等，更有甚者會導(dǎo)致項目后續(xù)無法運營。
建議：
收購方應(yīng)對項目公司員工的情況進行充分了解，對企業(yè)有用的員工都應(yīng)盡可能挽留下來。同時，收購方應(yīng)該要求出讓方在正式簽約后，由出讓方協(xié)助項目公司將不再留用的員工清退。
3.項目收購總價款的風(fēng)險
項目收購總價款一般包括股權(quán)收購款和債權(quán)收購款兩部分，很多企業(yè)在簽署合同時不注意，將收到的全部款項定義為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，按照稅法的規(guī)定，要按收到的全部價款減去初始投資成本后的余額繳納企業(yè)/個人所得稅，這樣的話，稅負比較重。
建議：
項目收購總價款由股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和債權(quán)收購款組成，在合同中必須分別注明股權(quán)轉(zhuǎn)讓款是多少，承擔(dān)債務(wù)金額是多少，這樣的話，僅就股權(quán)轉(zhuǎn)讓款減去初始投資成本后的余額繳納企業(yè)/個人所得稅，雖然交易總價款沒變，但是稅負降低了。
4．代扣個人所得稅或者企業(yè)所得稅（境外股東）
收購中原股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓有溢價的話，需要繳納企業(yè)所得稅，如果原股東是境內(nèi)企業(yè)的話，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，收購方不涉及代扣代繳所得稅的問題；但如果境內(nèi)原股東是個人或者境外企業(yè)的話，按照稅法規(guī)定，收購方負有代扣代繳所得稅的義務(wù)。
建議：
在原股東為個人或者境外企業(yè)時，收購方在支付價款時應(yīng)履行代扣代繳義務(wù)。
5.土地賬面成本與收購總價款之間的溢價無法重新計入土地成本
股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是目標(biāo)公司的股東發(fā)生變化，法律意義上的開發(fā)主體并沒有發(fā)生變更，因此各項資產(chǎn)無需作為銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續(xù)，對于收購方來說，我付了這么多錢，竟然不能計入土地成本， 這將大大增加了后期開發(fā)銷售的稅負。
建議：
支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款固然無法計入土地成本，但是能不能轉(zhuǎn)換思路，對交易模式進行策劃，根據(jù)項目具體情況提前做好預(yù)案，這部分價款還是可以計入土地成本的。
整體上來說這部分是有籌劃空間的，在收購公司環(huán)節(jié)最好能讓稅務(wù)中介介入，結(jié)合項目情況指定切實可行的操作方案，在降低轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負同時又不增加項目后期開發(fā)的稅負。
6.一次性100%轉(zhuǎn)讓股權(quán)的風(fēng)險
根據(jù)《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函【2000】687號）文件，如果股權(quán)表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)得，應(yīng)按土地增值稅得規(guī)定征稅。
股權(quán)交易若被稅務(wù)機關(guān)認定為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按稅法規(guī)定應(yīng)征收增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
建議：
股權(quán)交易應(yīng)一次交易、分批分次辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。可以第一次通過工商辦理轉(zhuǎn)讓給收購方的股權(quán)不高于90%，將剩余不低于10%的股權(quán)在工商登記機關(guān)辦理不可撤銷質(zhì)押，質(zhì)押給收購方，同時在相關(guān)協(xié)議中約定，如果該部分股權(quán)對應(yīng)的對價在期限內(nèi)不能按時歸還，一年之后剩余股權(quán)自動過戶給收購方，避免被認定為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。
來源：焦點財稅；作者：劉陽陽
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