很多當地的中小房地產企業名下有土地，但是隨著國家層面及各地樓市調控政策的不斷深化和加強，這些企業由于資金的問題存活越來越難，因此被一些大型的房地產企業吞并，吞并的過程中很多企業選擇了以股權收購模式來操作，那么這種模式具體如何操作、為什么要選擇這種模式，這種模式存在哪些風險，這些風險如何規避，今天試著和大家分析討論一下。
01、股權收購業務模式
1.股權轉讓
收購方通過受讓目標公司（主要指目標房地產項目所屬公司）的全部或者部分股權方式，通過行使股東權利的方式間接獲得對目標公司以及目標項目的控制和開發權利。
這種模式適用于被收購公司為項目公司，業務簡單，名下只有一塊土地，沒有其他的業務。
2.資產劃轉后轉讓
房地產并購中的資產劃轉是指母公司將目標項目資產無償劃轉至其全資子公司，再通過收購子公司的全部或部分股權來實現對目標項目的開發。
這種模式適用于母公司歷史比較悠久，除了該塊土地業務外還有大量的其他與該地塊沒有關系的業務。
這種模式下需要注意的是，由于資產劃轉過程按照賬面凈值計算，存在稅負上的優勢，故稅務局要求自股權轉讓或資產劃轉完成之日起連續12個月內不得改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動。
02、股權收購模式的優勢
1.省時省事
在房地產收收購項目中，股權轉讓只是目標公司的股東發生變化，法律意義上的開發主體并沒有發生變更，因此各項資產無需作為銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續；項目開發中的各種證照、法律文件等只要在有效期內，均無需進行任何變更，只需收購方與出讓方達成股權轉讓協議，辦理工商變更登記，再進行董事、監事改選即可。
同時，股權轉讓與其他收購模式相比，在一定程度上規避了房地產類項目轉讓時常見的附加條件，即須“完成開發投資總額的百分之二十五以上”的規定。因此股權轉讓在法律程序上操作簡單，可以為項目開發節省大量時間。
2.交易時交易雙方的稅負相對較輕
房地產企業收購屬于重大涉稅交易，在整個交易對價中，稅收成本占據了較大的比例，而不同的并購方式對后續稅負的種類及金額都會產生重大影響。因此，在擬訂交易前期對交易模式進行策劃時，稅負承擔是尤為重要的一個考量因素。在股權收購模式下，收購方免征契稅，僅需要繳納印花稅即可，而被收購方僅需要繳納印花稅、企業所得稅即可。而在在資產收購模式下，收購方需要繳納成交價3%-5%的契稅以及合同所載金額0.5‰的印花稅。被收購方則需要繳納契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅、企業所得稅。
因此，通過比較可以發現相較于資產收購模式，在股權收購的交易模式下，不論是收購方還是被收購方的稅負都較輕，尤其是被收購方可以減免增值稅和土地增值稅。
03、股權并購模式的風險及建議
1.或有債務的風險
或有債務是指尚未到期或將來發生的可能性很大的債務，主要包括：為第三方擔保形成的債務、未決訴訟 (或潛在訴訟)形成的債務、潛在行政罰款導致的債務、票據責任導致的債務等。由于或有債務在房地產類項目轉讓時尚未發生，金額也尚未確定，所以在項目收購中較易被遺漏或者被出讓方隱瞞，但一旦發生，很可能從根本上改變項目價值，使收購方在項目收購后陷入債務困境。
建議：
（1）在項目收購的前期準備階段，收購方可聘請專業的律師、會計師等，對目標公司及項目進行全面的盡職調查，查清被收購目標公司的真實財務狀況；
（2）可約定收購方向出讓方分期支付股權轉讓費，根據或有債務金額確定時間期適當調整尾款支付時間和金額，確保收購方權益。
（3）起草完善的股權轉讓協議，收購方可在協議中明確約定出讓方對或有債務承擔連帶擔保義務�；蚋鶕椖繉嶋H情況，使出讓方保留目標公司的一定比例股份，這樣既能給出讓方一定遠期收益預期，促使其積極行使職責，進而加快交易流程；同時，也可通過協議約定，對目標公司的或有負債承擔不可撤銷的無限連帶清償責任。
2.目標公司員工的風險
收購方如不能妥善安置項目公司的老員工，很可能會帶來勞務糾紛，甚至引發群體性事件。屆時，不僅收購方會經濟受損、聲譽受損、商業秘密外泄等，更有甚者會導致項目后續無法運營。
建議：
收購方應對項目公司員工的情況進行充分了解，對企業有用的員工都應盡可能挽留下來。同時，收購方應該要求出讓方在正式簽約后，由出讓方協助項目公司將不再留用的員工清退。
3.項目收購總價款的風險
項目收購總價款一般包括股權收購款和債權收購款兩部分，很多企業在簽署合同時不注意，將收到的全部款項定義為股權轉讓款，按照稅法的規定，要按收到的全部價款減去初始投資成本后的余額繳納企業/個人所得稅，這樣的話，稅負比較重。
建議：
項目收購總價款由股權轉讓款和債權收購款組成，在合同中必須分別注明股權轉讓款是多少，承擔債務金額是多少，這樣的話，僅就股權轉讓款減去初始投資成本后的余額繳納企業/個人所得稅，雖然交易總價款沒變，但是稅負降低了。
4．代扣個人所得稅或者企業所得稅（境外股東）
收購中原股東股權轉讓有溢價的話，需要繳納企業所得稅，如果原股東是境內企業的話，將股權轉讓的所得并入當年應納稅所得額繳納企業所得稅，收購方不涉及代扣代繳所得稅的問題；但如果境內原股東是個人或者境外企業的話，按照稅法規定，收購方負有代扣代繳所得稅的義務。
建議：
在原股東為個人或者境外企業時，收購方在支付價款時應履行代扣代繳義務。
5.土地賬面成本與收購總價款之間的溢價無法重新計入土地成本
股權轉讓只是目標公司的股東發生變化，法律意義上的開發主體并沒有發生變更，因此各項資產無需作為銷售處理，房屋、土地等無需辦理過戶手續，對于收購方來說，我付了這么多錢，竟然不能計入土地成本， 這將大大增加了后期開發銷售的稅負。
建議：
支付的股權轉讓價款固然無法計入土地成本，但是能不能轉換思路，對交易模式進行策劃，根據項目具體情況提前做好預案，這部分價款還是可以計入土地成本的。
整體上來說這部分是有籌劃空間的，在收購公司環節最好能讓稅務中介介入，結合項目情況指定切實可行的操作方案，在降低轉讓環節的稅負同時又不增加項目后期開發的稅負。
6.一次性100%轉讓股權的風險
根據《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函【2000】687號）文件，如果股權表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，一次性轉讓100%股權得，應按土地增值稅得規定征稅。
股權交易若被稅務機關認定為資產轉讓，按稅法規定應征收增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
建議：
股權交易應一次交易、分批分次辦理股權轉讓手續�？梢缘谝淮瓮ㄟ^工商辦理轉讓給收購方的股權不高于90%，將剩余不低于10%的股權在工商登記機關辦理不可撤銷質押，質押給收購方，同時在相關協議中約定，如果該部分股權對應的對價在期限內不能按時歸還，一年之后剩余股權自動過戶給收購方，避免被認定為資產轉讓。
來源：焦點財稅；作者：劉陽陽
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