近期開發(fā)商為了提升銷售業(yè)績(jī)，開始大力度的優(yōu)惠，有打折銷售的、買房送贈(zèng)品的，還有的是銷售精裝房，今天我們來探討下作為開發(fā)商而言“銷售精裝房”和“買房送裝修”的涉稅處理。
一、銷售精裝房的業(yè)務(wù)涉稅分析
一般情況下，銷售精裝修的房屋，是在前期規(guī)劃階段已經(jīng)確定為精裝房，且在網(wǎng)簽合同中需要進(jìn)行標(biāo)注。與業(yè)主只簽訂一份《商品房買賣合同》，且在合同中注明裝修費(fèi)用包含在房?jī)r(jià)中，裝修屬于房屋價(jià)款的一部分。
但在實(shí)務(wù)操作中，很多開發(fā)商為了特殊的目的，強(qiáng)行將裝修與房?jī)r(jià)分開，常見的主要有兩種模式：
1、開發(fā)商分別與業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》和《裝修合同》。這種模式存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，在計(jì)算土增的時(shí)候，裝修部分成本不能作為開發(fā)成本進(jìn)行加計(jì)扣除。對(duì)企業(yè)所得稅和增值稅方面來說同樣是作為成本扣除，無影響。
2、開發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》，裝修公司與業(yè)主簽訂《裝修合同》，開發(fā)商和裝修公司分別繳納對(duì)應(yīng)稅費(fèi)。在實(shí)務(wù)操作中，業(yè)務(wù)是否認(rèn)同簽訂協(xié)議，存在很大難度。
我們的建議是：站在開發(fā)商角度，前期已經(jīng)備案為精裝房，無論采用上述那種模式，都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。建議開發(fā)商與業(yè)主簽訂一份《商品房銷售合同》即可，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一開具發(fā)票。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，裝修成本也可以作為開發(fā)成本加計(jì)扣除。
二、買房送裝修的業(yè)務(wù)涉稅分析
買房送裝修作為一種營(yíng)銷活動(dòng)方案，一般情況，在前期在前期規(guī)劃階段已經(jīng)確定為毛坯房，且在網(wǎng)簽合同中需要進(jìn)行標(biāo)注。買房送裝修主要常見的兩種情況：
1、開發(fā)商將房屋全部進(jìn)行裝修，統(tǒng)一交付給業(yè)主。開發(fā)商與業(yè)主簽訂一份《商品房銷售合同》，強(qiáng)行將毛坯房變?yōu)榫b房，隨后再與業(yè)主補(bǔ)簽一份《裝修合同》。
房地產(chǎn)企業(yè)將裝修業(yè)務(wù)做為價(jià)外費(fèi)用一并計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)銷售中，統(tǒng)一開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，并計(jì)算繳納相關(guān)的增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅等，這樣操作加大建造成本，同時(shí)適當(dāng)提高房屋售價(jià)，使增加的建造成本得到補(bǔ)償。發(fā)生的相應(yīng)的裝修費(fèi)用也可以在土增計(jì)算時(shí)加計(jì)扣除，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
風(fēng)險(xiǎn)提示：商品房在前期備案為毛坯房，辦理網(wǎng)簽時(shí)無法正常在房管局備案通過，實(shí)務(wù)中這種操作方式難度很大。
2、房地產(chǎn)企業(yè)將銷售不動(dòng)產(chǎn)和裝修業(yè)務(wù)做為一個(gè)公司的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)即兼營(yíng)行為，分別與業(yè)主簽訂《商品房銷售合同》、《裝修合同》，分別開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票和建筑服務(wù)發(fā)票。
風(fēng)險(xiǎn)提示：在計(jì)算增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，很可能被認(rèn)定為價(jià)外費(fèi)用，一并計(jì)入收入繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。
我們的建議是：開發(fā)商成立單獨(dú)的裝修公司。開發(fā)商與房地產(chǎn)公司與業(yè)主簽訂的商品房銷售售合同。采用毛坯房制式合同；根據(jù)銷售合同上注明的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格繳納增值稅、土增稅、企業(yè)所得稅等。另一份是獨(dú)立的裝修合同。由獨(dú)立的裝修公司與業(yè)主簽訂裝修合同。根據(jù)裝修合同上注明的裝修價(jià)款繳納增值稅，企業(yè)所得稅等。
由于裝修業(yè)務(wù)不涉及土增稅，這樣裝修業(yè)務(wù)的增值額就不作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)的土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，從而降低了土地增值稅稅負(fù)。但這樣操作需要考慮的是這種拆分模式是否能和業(yè)主溝通達(dá)成一致。
來源：焦點(diǎn)財(cái)稅；作者：焦宗欣
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