一般房地產項目具有開發周期較長，成本費用發生數額大，成本歸集時間長等特點。為準確核算房地產企業的成本費用，將房地產企業開發成本項目設置六個二級科目核算，即土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建安工程費、基礎設施費，公共配套設施費及開發間接費。
其中建安工程費部分涉及到各總分包單位的付款、開票、工程報量及竣工決算等方方面面，房地產企業財務在核算建安工程費用時往往出現設置思路不清晰、方法不正確等問題，造成房地產項目建安工程費核算混亂，無法準確及時提供相關管理用數據。
本文擬從建安工程費的發票開具、工程結算及進度付款三條線來厘清思路，指導房地產企業財務人員準確核算建安工程費，通過財務核算軟件就能直接查詢和統計相關的管理信息。
一、目前房地產開發企業在建安成本核算中存在的問題
有的房地產企業以支付施工單位的工程款為依據計入建安工程費，有的房地產企業以施工單位開具的發票為依據計入建安工程費，有的房地產企業以施工單位的工程量確認單為依據計入建安工程費。而支付工程款、開具發票及工程量確認單三者往往不一致，在財務人員統計建安工費用的相關信息時，不能及時準確從財務核算賬套中取得實際發生的建安工程成本、已付款、應付款及所開發票的數據。
二、房地產企業建安工程費核算的建議
（一）建議建安工程費用按工程量確認單進行成本確認
根據收入準則施工單位應按完工百分比法確認收入與成本，在房地產項目開發過程中應以審核后的工程量確認單作為成本發生金額，既符合權責發生制原則，又能真實反映企業資產與負債情況，不至于成本已經發生，財務賬面反應不出開發成本與應付賬款情況。
工程量確認單反應工程項目實際完成量，便于工程項目在數據分析時與預算數據的對比，也為項目融資時提供相對準確的工程進度數據。
（二）建議房地產企業根據工程量確認單確認應付工程款金額，并要求施工單位按實際付款金額開具發票。
房地產企業開發過程中成本陸續發生，完工后結轉至開發產品，按已售面積結轉至主營業務成本。結轉主營業務成本稅前扣除時取得全部發票即可。
（三）房地產開發企業的建安工程費賬務處理
1、根據工程量確認單進行成本入賬處理
借：開發成本-建安工程費 （工程量確認單金額）
貸：應付賬款-xx單位 （工程量確認單金額）
2、 支付施工單位工程款時（施工單位開具等額發票）
借：開發成本-建安工程費 （付款金額即發票金額）
貸：應付賬款-xx單位 （付款金額即發票金額）
同時，紅字借貸
借：開發成本-建安工程費 （付款金額即發票金額）
貸：應付賬款-xx單位 （付款金額即發票金額）
付款時
借：應付賬款-xx單位 （付款金額即發票金額）
貸：銀行存款
施工單位根據實際收到款項向地產公司開具發票，由于前面已按工程量確認單金額確認過成本，若再次按發票金額計入開發成本會造成開發成本重復入賬，所以應按發票金額計入開發成本同時紅字做相同的分錄，付款與開票分做兩筆分錄且同時通過應付賬款科目核算，借方累計發生額反映實際發生的成本，開發成本紅字金額為施工單位開票金額，統計開票時只對紅字金額加總，方便快捷。工程付款時正常賬務處理，借方累計數為支付工程款總金額，貸方累計數為已確認工程量應付工程款金額，這樣就能及時反映應付施工單位實際應付款、已開開票情況及實際建安工程費情況。
3、工程結算時的處理
工程完工結算時，以審計后的結算金額確認為項目建安工程費總成本，減去之前已計入開發成本金額差額部分計入開發成本，同時由施工方補足發票即可。
借：開發成本-建安工程費 （結算金額-累計工程量確認單金額）
貸：應付賬款-xx單位 （結算金額-累計工程量確認單金額）
開發票時
借：開發成本-建安工程費 （結算金額-累計已付款金額）
貸：應付賬款-xx單位 （結算金額-累計已付款金額）
同時紅字借貸
借：開發成本-建安工程費 （結算金額-累計已付款項）
貸：應付賬款-xx單位 （結算金額-累計已付款項）
付款時，正常賬務處理
借：應付賬款-xx單位
貸：銀行存款
三、注意事項
施工過程中雙方過程對賬處理。每年年度終了，房地產企業與施工方財務人員應將當年及累計工程量確認單、付款及發票開具情況進行核對，確認無誤后雙方財務簽字并加蓋財務專用章，以免平時不對賬，項目結算時才對賬，因時間跨度大，經辦人員變動，造成工程結算時財務結算遲遲出不來，影響結算進度。如果遇年終或項目清算節點，不單財務結算較慢，還會影響稅負。
四、舉例說明
A施工單位給B房地產公司施工地產開發項目，2017年開工，2020年完工結算，工程結算造價5億元，2017年完成1億元工程量，付款5000萬元，開具5000萬元發票，2018年完成2.50億元工程量，付款2億元、開具2億元發票，2019年完成工程量1億元，付款1.5億元，發票開具1.5億元，2020年結算5億元，付款7500萬元，發票開具1億元，2500萬元作為質保金。（假設金額為不含稅金額，應交稅費核算暫不考慮）
B房地產企業賬務處理
（一）2017年賬務處理
1、施工單位報工程量確認單1億元
借：開發成本- 建安工程費 10000
貸：應付賬款-A單位 10000
2、付款時開具發票5000萬元
借：開發成本- 建安工程費 5000
貸：應付賬款-A單位 5000
同時沖紅，借：開發成本- 建安工程費 - 5000
貸：應付賬款-A單位 -5000
付款5000萬元，
借：應付賬款-A單位 5000
貸：銀行存款 5000
（二）2018年財務處理
1、施工單位報工程量確認25000萬元
借：開發成本- 建安工程費 25000
貸：應付賬款-A單位 25000
2、付款時開具發票2億元
借：開發成本- 建安工程費 20000
貸：應付賬款-A單位 20000
同時沖紅，
借：開發成本- 建安工程費 - 20000
貸：應付賬款-A單位 -20000
付款20000萬元
借：應付賬款-A單位 20000
貸：銀行存款 20000
（三）2019年賬務處理
1、施工單位報工程量確認1億元
借：開發成本- 建安工程費 10000
貸：應付賬款-A單位 10000
2、付款時開具開票 15000萬元
借：開發成本- 建安工程費 15000
貸：應付賬款-A單位 15000
同時沖紅，
借：開發成本- 建安工程費 - 15000
貸：應付賬款-A單位 -15000
付款15000萬元
借：應付賬款-A單位 15000
貸：銀行存款 15000
（四）2020年賬務處理
1、2020年結算5億元，已確認工程量1+2.5+1=4.5億元，僅就差額確認成本
借：開發成本- 建安工程費 5000
貸：應付賬款-A單位 5000
2、開具發票1億，
借：開發成本- 建安工程費 10000
貸：應付賬款-A單位 10000
同時沖紅
借：開發成本- 建安工程費 - 10000
貸：應付賬款-A單位 -10000
付款7500萬
借：應付賬款-A單位 7500
貸：銀行存款 7500
累計確認成本5億元，累計付款4.75億元，欠款0.25億元（質保金），結算統計已開發票金額，只看紅字金額，即：5000+20000+15000+10000=5億元，開發成本借方累計發生額共5億元，應付賬款貸方累計發生額（應付款）5億元，借方累計發生額（付款金額）4.75萬元，貸方余額（欠款）2500萬元為應付質保金。
來源：焦點財稅；作者：鄒文芝
您的位置：
