培訓(xùn)講師：郭巍老師（>>點(diǎn)擊查看郭巍老師詳細(xì)介紹）
課程背景：
2020年新冠疫情發(fā)生后，對(duì)于國內(nèi)整體宏觀經(jīng)濟(jì)造成了非常的影響，一季度GDP大幅降低6.8%，如此大的下降幅度也是改革開放以來第一次。為了應(yīng)對(duì)疫情的發(fā)生，中央從宏觀層面出臺(tái)了系列的對(duì)沖政策，其中對(duì)沖政策主要是從貨幣政策和財(cái)政政策著手，貨幣政策方面通過下調(diào)LPR利率和降準(zhǔn)的方式給予貨幣的流動(dòng)性，財(cái)政政策方面中央出臺(tái)了前所未有的投資政策一方面地方政府專項(xiàng)債券擴(kuò)容3.75萬億，特別國債和財(cái)政赤字安排2萬億，中央預(yù)算投資資金安排6000億元。這次對(duì)沖疫情的投資政策主要集中于新基建領(lǐng)域，對(duì)于高能級(jí)城市群如京津冀、長三角、珠三角、長江中部城市群、成渝經(jīng)濟(jì)圈具有較強(qiáng)的拉動(dòng)和帶動(dòng)作用。
房地產(chǎn)行業(yè)在貨幣流動(dòng)性寬松和財(cái)政投資加大的背景下，地產(chǎn)銷售逐步回暖，土地價(jià)格攀升趨勢(shì)抬頭，房地產(chǎn)融資和投資模式出現(xiàn)新的變化，經(jīng)濟(jì)后中國地產(chǎn)在2020年如何發(fā)展，融資如何在當(dāng)下實(shí)現(xiàn)，有哪些途徑？未來2-5年地產(chǎn)行業(yè)投資重點(diǎn)和布局重點(diǎn)在哪里？如何看來未來房地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)商發(fā)展定位成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。
本次課程將全面從中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面進(jìn)行地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展定位及投融資手段的全面解讀。
課程收益：
● 掌握疫情過后中國經(jīng)濟(jì)2020年基本走勢(shì)
● 掌握疫情下貨幣財(cái)政雙驅(qū)動(dòng)的應(yīng)對(duì)舉措
● 了解中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本方向
● 了解貨幣政策和財(cái)政政策
● 了解政策出臺(tái)的基本邏輯和背景
● 掌握2020年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資拓展趨勢(shì)
● 2020年房地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)基本趨勢(shì)
● 2020年是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的最好年份
● 2020年房地產(chǎn)行業(yè)拿地需要重點(diǎn)布局都市圈與城市群
● 2020年是貨幣投放與資產(chǎn)增值的年份
● 3.75萬億地方政府專項(xiàng)債券與1萬億的財(cái)政赤字預(yù)示房地產(chǎn)走勢(shì)
課程時(shí)間：1天，6小時(shí)/天
課程對(duì)象：政府部門、施工企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)
課程方式：實(shí)戰(zhàn)講授+案例分析+調(diào)研問卷+模式解析
課程大綱：
第一講：貨幣財(cái)政雙驅(qū)動(dòng)下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析
一、內(nèi)部環(huán)境看經(jīng)濟(jì)——為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響所提出的對(duì)沖政策
1. 雪上加霜、共克時(shí)艱-中國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展走勢(shì)
1）一季度GDP增速全線放緩
3）各行業(yè)受損嚴(yán)重
3）保就業(yè)促民生成聚焦點(diǎn)
2. 貨幣財(cái)政、雙輪驅(qū)動(dòng)-新基建與地方債擔(dān)當(dāng)主力
1）貨幣發(fā)放力度持續(xù)加大
2）政府新一輪投資重啟
3. 一體化發(fā)展、核心城市群打造-中國發(fā)展四梁八柱
1）京津冀一體化
2）長三角一體化
3）粵港澳大灣區(qū)
4）長江經(jīng)濟(jì)帶
5）成渝經(jīng)濟(jì)圈
4. 央行降準(zhǔn)、流動(dòng)性釋放-中小微企業(yè)的好日子來了
1）大中型銀行貸款主要流向中小微
2）持續(xù)加大減稅降費(fèi)力度
3）延長公積金與稅費(fèi)繳納時(shí)間
二、外部環(huán)境看經(jīng)濟(jì)——美聯(lián)儲(chǔ)的無限QE與2萬億財(cái)政刺激政策
1. 美聯(lián)儲(chǔ)的無限QE必然導(dǎo)致全球各國的量化寬松
1）美聯(lián)儲(chǔ)寬松引發(fā)全球貨幣巨幅波動(dòng)
2）美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)利率時(shí)代即將到來
3）印美金應(yīng)對(duì)疫情已成為當(dāng)下主要政策
2. 全球的貨幣寬松與泛濫導(dǎo)致本國資產(chǎn)價(jià)格走低
1）資產(chǎn)縮水
2）貨幣匯率貶值
3）全球貨幣泛濫時(shí)代
3. 全球范圍內(nèi)的保值與增值資產(chǎn)縮水
1）美金指數(shù)持續(xù)走高
2）黃金價(jià)格看漲
4. 我國的特別國債與地方政府專項(xiàng)債導(dǎo)致貨幣流動(dòng)性泛濫
1）央行資產(chǎn)負(fù)債變變化的十年
2）外匯占款持續(xù)縮減
3）人民幣貶值壓力加大
4）特別國債與金融業(yè)資本金
三、貨幣政策看經(jīng)濟(jì)——美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)利率時(shí)代對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)的影響
1. 美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)利率將帶動(dòng)全球各國的低利率政策
1）日本的負(fù)利率時(shí)代資產(chǎn)、貨幣、出口回顧
2）廣場(chǎng)協(xié)定是公平協(xié)議
2. 美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)利率將促使各國貨幣流動(dòng)性泛濫
3. 美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)利率將導(dǎo)致貨幣貶值
4. 美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)利率將導(dǎo)致美金計(jì)價(jià)資產(chǎn)增值
5. 美聯(lián)儲(chǔ)負(fù)利率將對(duì)我國貨幣政策產(chǎn)生巨大壓力
四、財(cái)政政策看經(jīng)濟(jì)——我國貨幣政策與財(cái)政政策定位
1. 地方債加碼3.75萬億
1）地方債余額23萬億
2）投放力度空前
3）未來不設(shè)限額
2. 財(cái)政赤字1萬億
3. 預(yù)算內(nèi)投資資金6000億
1）中央直接投資應(yīng)對(duì)疫情
2）各地投資持續(xù)加碼
4. “新基建”與地方政府專項(xiàng)債券導(dǎo)致央行繼續(xù)擴(kuò)大M2體量
5. 房住不炒導(dǎo)致地產(chǎn)類資產(chǎn)增值預(yù)期減弱
1）放松人口落戶限制
2）土地上漲預(yù)期加大
6. 股市、房產(chǎn)、現(xiàn)金資產(chǎn)收益持續(xù)走低
1）資產(chǎn)收益走低是常態(tài)
2）股市回顧實(shí)體經(jīng)濟(jì)晴雨表
6. 為提振經(jīng)濟(jì)-LPR利率將繼續(xù)下調(diào)
五、實(shí)體經(jīng)濟(jì)看發(fā)展——四十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展四代模式
1. 黑貓白貓、發(fā)展硬道1978年-2000年
1）引進(jìn)外資、打造產(chǎn)業(yè)
2. 入主世貿(mào)、融入全球2000年-2008年
1）融入全球、本土崛起
3. 黃金時(shí)代、百花齊放2008年-2014年
1）實(shí)體與出口、房產(chǎn)與服務(wù)快速發(fā)展
4. 騰龍花鳥、鳳凰涅槃2014年-2020年
1）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、科技創(chuàng)新
2）基建要穩(wěn)——PPP與地方債
3）利率要穩(wěn)——LPR、降準(zhǔn)
4）匯率要穩(wěn)——管住資本項(xiàng)
5）股市要穩(wěn)——審核到注冊(cè)
6）房產(chǎn)要穩(wěn)——房住不炒、因城施策
六、經(jīng)濟(jì)發(fā)展看地產(chǎn)——穩(wěn)字當(dāng)頭- “六穩(wěn)”與“六保”下的中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)
1. 穩(wěn)就業(yè)——握牢紅線
1）擴(kuò)大研究生招生規(guī)模
2）鼓勵(lì)自主創(chuàng)業(yè)
3）加大實(shí)體扶持力度
2. 穩(wěn)金融——守住底線
1）控制貨幣政策中性穩(wěn)健
2）去杠桿
3）穩(wěn)外匯
4）穩(wěn)股市
5）防止資產(chǎn)泡沫形成
3. 穩(wěn)外貿(mào)——開拓外線
1）一帶一路建設(shè)持續(xù)加碼并引入人民幣投資
2）自貿(mào)區(qū)建設(shè)范圍更廣
4. 穩(wěn)外資——增加內(nèi)線
1）優(yōu)惠政策更優(yōu)惠
2）引進(jìn)力度更強(qiáng)大
5. 穩(wěn)投資——打開多線
1）政府投資給資金
2）企業(yè)投資給政策
6. 穩(wěn)預(yù)期-控制上線
1）不設(shè)GDP目標(biāo)是為了更好的發(fā)展
7. 中美的矛盾
1）全球貿(mào)易分工體系下不平衡發(fā)展模式
2）產(chǎn)業(yè)升級(jí)背景下的修昔底德陷阱
3）中國制造2025、市場(chǎng)換技術(shù)、央企國企非市場(chǎng)化、農(nóng)產(chǎn)品及資本項(xiàng)開發(fā)
8. 經(jīng)濟(jì)關(guān)于我國的貨幣、財(cái)政、稅收、金融政策走勢(shì)分析
1）宏觀經(jīng)濟(jì)政策：科學(xué)穩(wěn)健、逆周期調(diào)節(jié)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、動(dòng)態(tài)平衡
2）貨幣政策：流動(dòng)性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張、降成本、緩小微
3）財(cái)政政策：提質(zhì)增效積極的財(cái)政政策、壓支出、保民生
4）區(qū)域經(jīng)濟(jì)：都市圈城市群、京津冀、長三角、粵港澳
5）資本市場(chǎng)：創(chuàng)業(yè)板、新三板
6）匯率政策：人民幣走勢(shì)區(qū)域分析
7）金融風(fēng)險(xiǎn)防范：穩(wěn)健適度
8）房地產(chǎn)：城市更新與舊改、都市圈房地產(chǎn)崛起
9）國企改革：三年行動(dòng)方案
10）投資政策：加大外資引進(jìn)
11）產(chǎn)業(yè)政策：設(shè)備更新技改投入、文體旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)消費(fèi)雙升級(jí)
七、投資出口看經(jīng)濟(jì)——經(jīng)濟(jì)對(duì)于投資、出口、消費(fèi)表述的深意
1. 投資-政府投資四萬億的總結(jié)與美金加息縮表
2. 消費(fèi)-高房價(jià)背后的消費(fèi)降級(jí)
3. 出口-中美貿(mào)易戰(zhàn)將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)行時(shí)終結(jié)
4. 低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到東南亞
5. 中國產(chǎn)業(yè)升級(jí)任重道遠(yuǎn)
6. 經(jīng)濟(jì)增速放緩、產(chǎn)業(yè)衰退
7. 高杠桿作用下的企業(yè)無力崛起
8. 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)依舊存在
9. 貨幣貶值預(yù)期加大
10. 過剩產(chǎn)能無法消化
11. 老齡化速度加快
12. 政府負(fù)債繼續(xù)加大
八、全球貿(mào)易看經(jīng)濟(jì)——鄧公改開42年與全球貿(mào)易分工及一帶一路戰(zhàn)略
1. 富起來-我與全球做生意-產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移
2. 強(qiáng)起來-全球與我做生意-產(chǎn)業(yè)集聚
3. 沖出重圍-中國一帶一路戰(zhàn)略
4. 走向輝煌-全球產(chǎn)能輸出與中國經(jīng)濟(jì)新一輪崛起
九、區(qū)域發(fā)展看經(jīng)濟(jì)——都市圈和城市群成為經(jīng)濟(jì)關(guān)注的焦點(diǎn)與熱點(diǎn)
1. 經(jīng)濟(jì)看香港問題
2. 經(jīng)濟(jì)看臺(tái)海局勢(shì)
3. 都市圈和城市群
1）1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈與大東京都市圈對(duì)于未來三年中國房地產(chǎn)的啟示
2）城鎮(zhèn)化人口集聚將更多集中于高能級(jí)核心二線城市及周邊
4. 粵港澳大灣區(qū)
1）9+2格局代表了中國未來經(jīng)濟(jì)增長極
5. 長三角一體化
6. 京津冀一體化
十、金融市場(chǎng)看經(jīng)濟(jì)——扶持小微、流向?qū)嶓w、房住不炒、加大寬松
1. LPR利率將會(huì)繼續(xù)下調(diào)
2. 貨幣繼續(xù)加大增量投放
3. 貨幣的杠桿效應(yīng)接近極限
4. 通脹與通縮并存
5. 促進(jìn)內(nèi)需與消費(fèi)
6. 加大貸款投放力度
7. 土地增值潛力凸顯
8. 房企拿地關(guān)鍵之年
第二講：土地與發(fā)展的博弈-2020年中國房地產(chǎn)
一、2020年是房地產(chǎn)企業(yè)投資拓展的最佳年份
1. 3.75萬億地方債+1萬億財(cái)政赤字昭示土地價(jià)格攀升
2. 房住不炒總基調(diào)定位2020年全國房地產(chǎn)價(jià)格
3. 政策壓制投資、市場(chǎng)機(jī)制反作用明顯
1）鄉(xiāng)村振興主題地產(chǎn)
2）精準(zhǔn)扶貧主題地產(chǎn)
3）民生就業(yè)主題地產(chǎn)
4. 土地財(cái)政仍舊是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的備用金
1）土地價(jià)格上漲預(yù)期看好
2）房價(jià)上漲是時(shí)間問題
5. 新周期下的房地產(chǎn)與房價(jià)
1）房價(jià)漲幅趨穩(wěn)
2）不存在泡沫
3）庫存去化有效
4）存量住房尚未過剩
6. 2020年“穩(wěn)房價(jià)”與因城施策是基調(diào)
1）都市圈城市圈是2020年投資拓展關(guān)鍵區(qū)域
2）發(fā)力“穩(wěn)杠桿”，寬貨幣改善房地產(chǎn)融資環(huán)境
3）區(qū)域市場(chǎng)分化加劇，大房企布局城市多、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)
4）2020年銷售面積增速預(yù)計(jì)首次負(fù)增長
5）房價(jià)上漲按“一線——強(qiáng)二三線——弱二線和三四線”
二、新牛郎與織女的故事——2020年的中國房地產(chǎn)
1. 政府：喜歡卻不能愛
2. 開發(fā)商：求之卻總不得
3. 銀行：想給又不敢給
4. 施工：想做卻沒得做
三、剪不斷、理還亂——中國房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟(jì)
1. 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的離不開中國房地產(chǎn)
2. 房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)中國產(chǎn)業(yè)格局的影響
3. 房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)格逐年升高的因素
4. 房地產(chǎn)綁架大量的社會(huì)公共資源
5. 房地產(chǎn)對(duì)于金融行業(yè)的影響
6. 房地產(chǎn)對(duì)于地方政府稅收的影響
四、從增量到存量、從投資到運(yùn)營——中國房地產(chǎn)新紅利
1. 中國房地產(chǎn)總供給與總需求分析
2. 城市更新與三舊改造對(duì)于中國房地產(chǎn)的影響與機(jī)遇
3. 存量市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)變身運(yùn)營商與投資商
4. Reits與ABS對(duì)于房地產(chǎn)的影響
5. 中國人的財(cái)富65%都是房產(chǎn)
五、中國房地產(chǎn)新政策與新機(jī)遇
1. 總的房地產(chǎn)存量里60%的老舊小區(qū)
2. 城市分化-新一線二線崛起
3. 城市更新-美好生活的向往
1）M0和C65地塊的機(jī)遇
2）商辦改長租公寓
3）工業(yè)改長租的
4. 農(nóng)村集體經(jīng)營性用地直接上市
1）產(chǎn)城業(yè)務(wù)
2）長租公寓
3）養(yǎng)老地產(chǎn)
4）新型商業(yè)
5. 房地產(chǎn)投資信托基金與ABS
六、2020年中央政府積極的財(cái)政政策對(duì)于房地產(chǎn)影響
1. 都市圈和城市群
1）1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈與大東京都市圈對(duì)于未來三年中國房地產(chǎn)的啟示
2）城鎮(zhèn)化人口集聚將更多集中于高能級(jí)核心二線城市及周邊
2. 粵港澳大灣區(qū)
1）9+2格局代表了中國未來經(jīng)濟(jì)增長極
3. 長三角一體化
4. 京津冀一體化
七、當(dāng)下情況下，房地產(chǎn)投資價(jià)值判斷方法及房地產(chǎn)融資
1. 房地產(chǎn)未來的三商合一趨勢(shì)
2. 房地產(chǎn)投資增值四個(gè)判斷方法
1）產(chǎn)業(yè)有動(dòng)力
2）人口持續(xù)增長
3）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)
4）土地供應(yīng)稀缺
3. 新形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展融資新模式
1）房地產(chǎn)直接融資
2）房地產(chǎn)間接融資
3）股權(quán)融資
4）債權(quán)融資
5）私募融資
6）公墓融資
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