課程背景：
改革開發四十年來，中國各區域城市經濟得到飛速的發展，從1978年的改革開放引進外資到2000年后中國本土企業迅速崛起再到加入世貿組織，和現如今的供給側結構改革和產業升級。中國經濟發展過程中永遠離不開一個主題那就是園區開發。園區開發模式的設定、園區開發投資流程、園區開發的本質招商引資、園區開發的投融資體系、如何利用基金、如何利用特許經營模式、如何利用委托運營模式、如何利用PPP模式、如何利用政府投資條例構架園區開發的可持續體系，國內典型園區蘇州工業園、上海張江高科模式如何構建、中國村科技園的核心本質是什么？本課程將為您全面答疑解惑。
課程時間：2天，6小時/天
課程對象：政府、金融機構、投資公司、產業企業、房地產企業、園區開發企業
課程方式：實戰講授+案例分析+調研問卷+模式解析
課程收益：
● 掌握政府主導園區開發的投融資結構與設計
● 掌握企業主導園區開發的模式選擇和可持續開發
● 掌握招商引資的操作流程
● 掌握一二級聯動模式構建
● 掌握委托運營模式打造
● 掌握零成本鎖地技術
● 掌握招商引資四大規律與新型的云計算、大數據招商技術
課程大綱：
第一講：中國整體投資環境與園區開發投資
一、沒有出口就沒有經濟增長-四十年中國經濟發展四代模式與園區開發
1. 1978年-2000年：黑貓白貓、發展硬道
2. 2000年-2008年：入主世貿、融入全球
3. 2008年-2014年：黃金時代、百花齊放
4. 2014年-2020年：騰龍花鳥、鳳凰涅槃
二、我國的貨幣、財政、稅收、金融政策走勢分析與園區開發
1. 宏觀經濟政策：科學穩健、逆周期調節、供給側結構改革、動態平衡
2. 貨幣政策：流動性充裕、信貸規模擴張、降成本、緩小微
3. 財政政策：提質增效積極的財政政策、壓支出、保民生
4. 區域經濟：都市圈城市群、京津冀、長三角、粵港澳
5. 資本市場：創業板、新三板
6. 匯率政策：人民幣走勢區域分析
7. 金融風險防范：穩健適度
8. 房地產：城市更新與舊改、都市圈房地產崛起
9. 國企改革：三年行動方案
10. 投資政策：加大外資引進
11. 產業政策：設備更新技改投入、文體旅產業發展、產業消費雙升級
三、園區開發基本要素與參與主體解析
1. 地方政府訴求
2. 開發運營企業訴求
3. 招商引資客戶訴求
四、最科學與完整的園區開發過程及各過程環節在整體開發中的作用
1. 園區開發原理：新型城鎮化、產業轉移、產業集聚、產業關聯、產業升級
2. 園區開發戰略：產業（一產、二產、三產）+土地（一線城市、二線城市）
3. 園區選址模型：5有模型
4. 園區產業規劃：優勢產業、前瞻性產業及招商產業方向
5. 園區產業定位：產業門類一級二級名錄
6. 園區用地規劃：用地規劃、產業規劃、產品規劃三結合
7. 園區經濟分析：產業產出、產業投入、產業效率、產業拉動人口、就業、投資
8. 園區投入產出：總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環開發、收益率
9. 園區產品設計：產業綜合體模式、總部綜合體模式、土地規劃模式
10. 園區交易結構：勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯動模式
11. 園區協議設計：股權模式、權力設定、政府與企業分工、回購、資金回籠路徑
第二講：園區開發增值體系與盈利模式分析
一、園區土地分類與不同的操作方法
1. 國有土地操作
2. 集體土地操作
二、園區開發利潤節點與增值過程
1. 從零到萬的中國土地
2. 一塊土地的增值過程及五大利潤點
三、園區開發七大業務與贏利點解析
1. 物業經營-園區運營的大數據接入點
2. 園區物業增值-資本運作與資產運作的大殺器
3. 住宅與商業地產-現金為王與滾動開發的根基
4. 產業類投資-好的園區匯報最為豐厚的模塊
5. 公共服務收入-克強指數在實體企業中的最直接體現
6. 一級開發與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7. 稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結合一塊土地的五大利潤點構建最佳盈利戰略
1. 市場研究
2. 投資決策
3. 土地獲取
4. 市場定位
5. 產品策劃
6. 規劃設計
7. 招標采購
8. 施工組織
9. 綜合控制
10. 招商策劃
11. 經營管理
12. 物業管理
五、園區開發這件事的優勢
1. 上下游資源嫁接，節約成本
2. 加厚綜合利潤
3. 配套成熟，優化二級物業開發環境
4. 開發企業控制能力強，保障二級開發用地權
5. 一級開發補貼二級開發
6. 牢固政府關系，給政府解決難題
7. 二級反哺一級開發
第三講：園區開發的模式分類及應用選擇
一、園區投資主體選擇
1. 政府投資-《政府投資條例》
2. 社會資本投資-《企業投資條例》
二、園區開發政策法規體系
1. 政府管理知識體系：政府項目發起、立項、審批、預算安排、前置手續與資料
2. 項目開發知識體系：開發策略與整體規劃、產業規劃、戰略規劃
3. 項目運營知識體系：招商引資、樓宇經濟、物業及衍生業務
4. 項目投融資知識體系：與開發策略匹配的工程造價、財務測算、投融資規劃
5. 項目交易結構設計：規避現行體制障礙的結構設計
三、園區開發模式
1. 勾地模式
2. PPP模式
3. ABO模式
4. 委托模式
5. 一二級聯動模式
四、園區開發資料清單與項目可研編制
1. 項目選址確定
2. 項目開發地塊分析
3. 項目產業規劃與定位
4. 項目產業布局
5. 項目土地規劃分析
6. 項目基本參數假設
7. 項目財務測算
第四講：園區開發投融資模式設計及融資計劃設計
一、園區項目投資配比及達成分析
1. 全生命周期財務測算
2. 交易結構設計
3. 項目融資操作流程
4. 項目股債比例調和設計
5. 總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6. 動靜態與動態財務指標評價體系構建
7. 無追索和有限追索的融資特性達成
二、園區項目融資設計
1. 初步融資計劃-未來收益、投資估算、融資方案、財務效益、不確定性、風險
2. 融資計劃實施
3. 融資風險管理
三、園區全生命周期融資渠道與融資達成條件設計
1. 商業銀行
2. 信托
3. 基金
4. 債券保險資管計劃
5. 資產證券化
6. 園區各融資渠道審核要點及成本、應用階段
四、新型融資創新房地產信托投資基金REITs、ABS的助力
1. 資產證券化結構
2. REITs模式
第五講：園區招商引資方法與途徑
一、解決所有招商引資難題的四個基本規律
1. 產業轉移——改革開放四十幾年經濟發展的核心
2. 產業集聚-中國村鎮產業形成的機理
3. 產業關聯-配套招商和龍頭招商的原因
4. 產業升級-我們現在以及未來十年要做的事情
二、投資企業投資的唯二出發點和企業選址體系全解析
1. 市場
2. 成本
三、招商引資三級業務與七大贏利點解析
1. 招商引資三級業務解析
2. 一級招商引資業務核心打造
3. 二級招商引資業務核心打造
4. 三級招商引資業務核心打造
5. 招商引資七大贏利點
四、招商引資項目信息獲取6大模式與18種招商引資方法
1. 自己開發
2. 招商渠道
3. 招商中介等
五、招商引資項目招商17種常用模式
1. 小分隊招商
2. 網上招商
3. 銀行對公招商
4. 會展招商等
六、招商引資九大關鍵流程
1. 招商策劃
2. 形象設計
3. 信息開發
4. 招商模式
5. 招商洽談
6. 招商跟進
7. 招商培訓
8. 掌握投資商的心理
9. 掌握銷售及相關服務流程
七、國內知名招商企業核心模式解讀
1. 中國最大的園區招商企業-華夏幸福高新技術企業招商方法與路徑
2. 中國最牛廠房招商企業-深圳伙伴地產招商方法與模式
3. 中國最低調招商企業-上海宋喬實業-園區運營到產業投資第一企
第六講：園區典型開發案例解析
1. 業界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王：華夏幸福基業全方位解讀
1）華夏幸福基業發展歷程
2）華夏幸福基業的委托運營模式及架構設計
3）華夏幸福的合法鎖地與開發瑕疵
4）華夏幸福基業融資方法大全與融資創新
5）華夏幸福開發核心競爭力總結
2. 專注產品、現金為王、發跡唐山、京沈崛起-聯東U谷解析
3. 牌子最硬、歷史最長、項目最好、央企擔當-招商蛇口
4. 成于浦東、專注產業、基金引領、產業領先-上海張江高科
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