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舊城改造項目的契稅處理及案例分析 |
信息發布：企業培訓網 發布時間：2011-2-3 20:44:30 |
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舊城改造項目的契稅處理及案例分析（作者：中國稅收籌劃師 財稅培訓師 稅收學博士肖太壽） (一)舊城改造項目契稅處理的政策法律依據 1、財稅〔2004〕134號的相關規定 財政部、國家稅務總局《關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。財稅〔2004〕134號）對出讓國有土地使用權的契稅計稅價格分為以下兩種情況: （1）如果以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。 （2）如果以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。同時規定,以協議方式出讓國有土地使用權，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： ①評估價格，由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。 ②土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。 2、國稅發〔2009〕31號的相關規定 《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，土地征用費及拆遷補償費,指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 （二）案例分析 某房地產公司競價取得某市舊城改造項目，除向政府繳納土地出讓金、各項配套費10000萬元外，還涉及拆遷還建50套商品房和貨幣拆遷補償1000萬元。那么，該房地產公司前期辦證時要繳納的契稅計稅依據是多少？ 1、企業所得稅土地計稅成本的確定 假設50套商品房未來實際交付時的公允價值為2500萬元，則該公司取得舊城改造項目的企業所得稅土地計稅成本由“10000萬元＋1000萬元＋契稅＋2500萬元”構成。 2、契稅的計稅依據的確定 根據財政部、國家稅務總局《關于土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定，以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。基于此規定，該公司以競價方式取得的舊城改造項目，計算契稅的計稅依據為13500萬元（10000＋1000＋2500），與企業所得稅土地計稅成本有差別。 3、稅收風險分析及應對策略 （1）稅收風險分析 由于拆遷還建的影響，50套商品房是在實際交付后依據未來市場價值計算的公允價值，在開發商辦理土地使用權證時僅能確定拆遷補償費用1000萬元，50套拆遷還建房實際建造成本和未來公允價值暫時是無法確定的，所以，以13500萬元（10000＋1000＋2500）萬元作為契稅計稅依據不符合現實情況。在實踐中完全有可能以11000萬元（10000＋1000）計算繳納契稅，結果漏了50套商品房是在實際交付后依據未來市場價值計算的公允價值計算繳納契稅的稅收風險。 （2）稅收風險應對策略 鑒于以上分析，為減少征納雙方糾紛，建議分兩種情況處理。 一是拆遷還建房屋，在實際交付時，另行補繳契稅，即先按照11000萬元（10000＋1000）計算繳納契稅，房屋實際交付時，再按照2500萬元計算補繳契稅。 二是參照財稅〔2004〕134號文件的規定，以協議方式出讓國有土地使用權，沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： 1、評估價格，由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。 2、土地基準地價，由縣以上人民政府公示的土地基準地價。 由于競價一般以土地基準地價為依據，建議直接選擇縣以上人民政府公示的土地基準地價為契稅計稅依據。 某公司在拆遷改造舊城工程項目中，涉及包括劃轉出讓、用途改變、容積率調增等費用支出，對這些費用應該如何處理？是否直接計入開發成本？另外，在辦理土地過戶手續時，因土地證都在各住戶手中，該公司需要收齊后再到國土局辦理過戶，辦理過戶涉及繳納契稅，那契稅的計稅依據如何確定？ 1、費用的處理分析 根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，土地征用費及拆遷補償費,指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。所以，因劃轉出讓、用途改變、容積率調增等內容繳納的費用，屬于取得土地的成本，但不包括被行政處罰的金額。賬務處理上，可直接計入開發成本。 2、契稅的計稅依據分析 《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。如果以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： 1、評估價格。 2.、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。 因此，該公司應按支付的成交價格作為契稅依據。若價格明顯偏低，主管稅務機關可核定成交價格 |
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